Czym jest umowa najmu instytucjonalnego
Wynajem mieszkań staje się coraz powszechniejszą formą zwiększania swojego kapitału. Zaciąganie kredytów na mieszkanie stricte na wynajem już nikogo nie dziwi. Wielu właścicieli mieszkań zastanawia się co zrobić by zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami. Jak zawsze warto spisać umowę najmu w formie papierowej oraz zastanowić się jaka forma najmu byłaby dla nas najodpowiedniejsza. Umowa najmu instytucjonalnego przez swą nazwę budzi wiele uprzedzeń szczególnie u najemców, jednak w niektórych przypadkach jest wybawieniem od kłopotów.
Co to takiego wynajem instytucjonalny?
Definicje najmu instytucjonalnego znajdziemy w ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z artykułem 19f „Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.” Zasady zawarcia tej umowy są bardziej rygorystyczne. Umowę najmu instytucjonalnego można zawierać tylko w przypadku wynajmu nieruchomości służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Ten typ umowy musi być zawierany na czas określony a zawierać ją mogą osoby posiadające działalność oparta na wynajmie mieszkań.
Czym różni się najem instytucjonalny od okazjonalnego?
Dla osób prowadzących działalność gospodarczą utworzono w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości pojęcie najmu instytucjonalnego. Konstrukcja wyżej wymienionej umowy jest podobna do umowy najmu okazjonalnego. Różnica polega na tym, iż umowy najmu instytucjonalnego mogą zawierać osoby posiadające działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa ta musi zostać zawarta na czas określony. W umowie najmu instytucjonalnego ustawodawca eliminuje obowiązek przedstawienia oświadczenia osoby wynajmującej dotyczące wskazania lokalu, w którym zamieszka w przypadku konieczności opuszczenia mieszkania. Pozostałe elementy i wymogi umowy pozostają takie same jak w umowie najmu okazjonalnego.
Co powinna zawierać umowa najmu instytucjonalnego?
Tak jak każda umowa taki i umowa najmu instytucjonalnego oprócz imion i nazwisk osób będących stronami umowy powinna zawierać także ich identyfikatory PESEL oraz numery dowodów spisane z dokumentów tożsamości. Ważne jest określenie terminu oraz zasady wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu. Ważne by dokument zawierał również wszelkie koszty związane z najmem oraz prawa i obowiązki obu stron najmu. Oprócz tych standardowych informacji, które powinna zawierać każda umowa, najem instytucjonalny wymaga również zgodnie z Art. 19f „Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje .”
Wypowiedzenie umowy
Istotną kwestią, którą powinno zawrzeć się w każdej umowie najmu są warunki wypowiedzenia umowy. Zgodnie z art. 19i wyżej już wspomnianej ustawy „Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy”. Istnieją jednak szczególne wyjątki, w których umowa może zostać wypowiedziana w innym terminie. Sytuacje te określa art. 11 wypowiedzenie powinno obowiązywać„ Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.”
Kto korzysta na najmie instytucjonalnym?
Najwięcej korzyści z tego typu najmu mają osoby wynajmujące. Duże grono przedsiębiorców miało obawy przed prowadzeniem działalności w zakresie wynajmowania mieszkań. Pozbycie się nieuczciwych lokatorów było trudne, żmudne a postępowania eksmisyjne potrafiły trwać latami. Zawierając umowę najmu instytucjonalnego nie musimy martwić się o wskazywanie lokalu alternatywnego w przypadku eksmisji. Komornik może dokonać natychmiastowej eksmisji do miejsc oferujących darmowe noclegi tj. noclegowni czy schroniska. Potencjalni lokatorzy zyskują większe możliwości wyboru lokalu na wynajem, gdyż na rynku pojawiają się oferty tworzone przez prywatnych przedsiębiorców. Więcej ofert wpłynie na spadek cen najmu co również jest dużym plusem dla najemców.
Stworzenie odpowiedniej umowy, która będzie chroniła zarówno osobę wynajmującą jak i najemcę nie jest takie proste. Wyszukany prawniczy język dla wielu ludzi jest niezrozumiały. Niektóre osoby tworząc idealną umowę poświęcają na to mnóstwo czasu. Istnieje jednak inne rozwiązanie. Aplikacja Rentumi pomaga stworzyć satysfakcjonująca nas umowę. A podstawie przygotowanego przez doświadczonych profesjonalistów szablonu stworzysz umowę dopasowaną do swoich indywidualnych potrzeb. Generator umów oferuje elastyczne opcje rozliczeń czynszów, możliwość zdalnego podpisania umowy, specjalne zapisy dla podnajmu oraz wiele innych funkcji. Rentumi to prężnie rozwijająca się firma na rynku nieruchomości, która wspiera osoby wynajmujące nieruchomości w prowadzeniu najmu. Warto zaufać innowacyjnym rozwiązaniom technologicznym, które zaoszczędzą nie tylko nasz czas, ale i pieniądze.
