Umowa na czas określony czy nieokreślony? Plusy i minusy
Jaka jest najlepsza forma umowy najmu, biorąc pod uwagę jej czas trwania? Lepiej zawrzeć ją na czas określony czy nieokreślony? Prawdopodobnie nie istnieje uniwersalna odpowiedź. Jednak w zależności od punktu widzenia – z poziomu najemcy lub też właściciela mieszkania – można rozpatrywać korzyści i ryzyka, które będą dla każdego z nich inne.
Umowa na czas określony
Umowa zawiera precyzyjną datę, która określa koniec najmu – oznacza to, że do danej daty najemca musi opróżnić, opuścić i zwrócić mieszkanie, a właściciel ma obowiązek mieszkanie odebrać. Umowa zawarta na konkretny okres czasu gwarantuje najemcy dostęp do nieruchomości do wskazanej umownie daty, oraz zobowiązuje go do regularnego uiszczania opłat – co dla właściciela oznacza stały dochód z tytułu wynajmu. Zarówno dla najemcy jak i dla właściciela mieszkania, określony czas trwania umowy stwarza poczucie stabilności – najemca ma pewność, że nie będzie musiał opuścić mieszkania przed zakończeniem umowy, natomiast właściciel nieruchomości nie będzie musiał się martwić szukaniem nowego lokatora czyli również źródła dochodu.
Istnieją oczywiście warunki, które stanowić mogą powód do rozwiązania umowy przed terminem jej wygaśnięcia. Podstawą do takiego działania są przepisy umieszczone w umowie, co oznacza, że należy dobrze zastanowić się, co w umowie powinno się znaleźć, oraz na jaki okres czasu ją zawieramy. W sytuacji, gdy najemca postanowi bez wyraźnych przyczyn zerwać umowę przedwcześnie, zobligowany jest on do jej spłacenia, na warunkach umownych – np. jeśli umowa podpisana została na 12 miesięcy, a najemca postanawia ją zerwać po 10 miesiącach, jego obowiązkiem jest opłacić pozostałe 2 miesiące. W przypadku wystąpienia zaległości w opłatach czynszowych, właściciel może wypowiedzieć mowę przed terminem jej ważności, oraz ubiegać się o roszczenia z tego tytułu.
Umowa na czas nieokreślony
Umowa zawarta na czas nieokreślony, wiąże się z ryzykiem przedwczesnego jej wypowiedzenia – dotyczy to zarówno najemcy jak i właściciela nieruchomości. Zdecydowanie łatwiej jest ją wypowiedzieć, niż umowę na czas określony – terminy jej wypowiedzenia zawarte są w kodeksie cywilnym:
- czynsz płatny miesięcznie – wypowiedzenie na trzy miesiące naprzód
- czynsz płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc – wypowiedzenie najpóźniej na trzy miesiące naprzód
- czynsz płatny w odstępach krótszych niż miesiąc – wypowiedzenie na trzy dni naprzód
- najem dzienny – wypowiedzenie na jeden dzień naprzód.
Istnieją również sytuacje, w których umowę można rozwiązać bez okresu wypowiedzenia, czyli ze skutkiem natychmiastowym. Dotyczy do zarówno najemcy – jeżeli lokal posiada wady o których nie wiedział w momencie zawierania umowy – jak i właściciela nieruchomości – gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową; dopuszcza się zaniedbania które naraża rzecz na uszkodzenie; wynajął, podnajął lub oddał do używania lokal/jego część, bez pisemnej zgody właściciela; zalega z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności (w tym przypadku wyznacza się dodatkowy miesiąc na zapłatę i opuszczenie lokalu).
Umowa na czas określony czy nieokreślony. Co bardziej korzystne?
Ciężko postawić tu jednoznaczną odpowiedź – zdecydowanie trzeba dostosować umowę do indywidualnych potrzeb. Umowa na czas określony daje pewnego rodzaju poczucie stabilności, zarówno właścicielowi nieruchomości jak i najemcy – obie strony są w ten sposób chronione przed nagłym zerwaniem umowy. Ponad to najemca jest związany finansowo – zobowiązał się bowiem do spłaty całości wartości wynajmu, co dodatkowo chroni właściciela.
Umowa na czas nieokreślony sprawdzi się w przypadku, gdy właściciel poszukuje zaufanych najemców na długi okres czasu – nie musi się wtedy borykać z regularnym odnawianiem umowy. Niesie ona ze sobą ryzyko konieczności częstego poszukiwania lokatorów, ponieważ mają oni prawo do złożenia wypowiedzenia w dowolnym momencie – należy jednak pamiętać, że działa to w obie strony i najemca również musi liczyć się z ryzykiem, że w niedługim okresie czasu będzie musiał znaleźć nowe lokum.
Jeśli chcesz poszerzyć swoją wiedzę na temat umowy na czas określony i nieokreślony i jesteś zainteresowany tematyką inwestowania w nieruchomości to zapraszamy na nasze szkolenia. Więcej informacji znajdziesz na EkspertInwestycji.pl.
