Umowa najmu instytucjonalnego – na czym polega i dla kogo będzie najlepsza?
Uproszczone zasady najmu na podstawie najmu okazjonalnego dotyczyły do 2017 roku jedynie osób, które nie prowadziły związanej z tym kierunkiem działalności gospodarczej. Zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów to ukłon w stronę przedsiębiorców zarabiających na wynajmie mieszkań (dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych).
Definicja najmu instytucjonalnego
Art. 19f. Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu
Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Forma ta jest dobrym zabezpieczeniem prawnym dla właściciela nieruchomości – pozwala szybciej pozbyć się lokatora który zalega z czynszem, opłatami lub odmawia opuszczenia lokalu. Zwykła umowa nie daje takiego komfortu i może się wiązać z długim dochodzeniem swoich praw w sądzie, a przez ten czas właściciel mieszkania musi utrzymywać niepłacącego najemcę. Umowa najmu instytucjonalnego jest zawsze zawierana na czas oznaczony, nie ma wprowadzonych ograniczeń związanych z okresem jej trwania, a zawarta na okres dłuższy niż 10 lat nie przekształca się automatycznie w umowę na czas nieoznaczony (co ma miejsce w przypadku zwykłej umowy).
Formalności umowy najmu instytucjonalnego
Do zawarcia umowy najmu instytucjonalnego niezbędna będzie wizyta u notariusza. Sama umowa niewiele różnić się będzie od zwykłej umowy najmu – określać będzie wszystkie najważniejsze kwestie wynajmu, m.in. warunki korzystania z domu lub mieszkania, terminy płatności, okres trwania umowy jak również może pojawić się zapis, jak często właściciel może podnosić czynsz (ponieważ ustawa nie reguluje tej kwestii).
Lokator załącza do umowy oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym stwierdza, że poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opuszczenia wynajmowanego lokalu we wskazanym umownie terminie. W razie konieczności opuszczenia mieszkania, lokatorowi nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego ani lokalu socjalnego – o znajomości powyższej kwestii lokator również zobowiązany jest złożyć oświadczenie.
W przypadku najmu instytucjonalnego występuje mniej formalności niż w przypadku najmu okazjonalnego – w ramach którego lokator musiałby wskazać lokal do którego przeniesie się po wyprowadzce, oraz przedstawić zgodę właściciela lokalu zastępczego. Ponad to właściciel lokalu nie musi zgłaszać zawarcia umowy do urzędu skarbowego – w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego.
W przypadku najmu instytucjonalnego występuje mniej formalności niż w przypadku najmu okazjonalnego – w ramach którego lokator musiałby wskazać lokal do którego przeniesie się po wyprowadzce, oraz przedstawić zgodę właściciela lokalu zastępczego. Ponad to właściciel lokalu nie musi zgłaszać zawarcia umowy do urzędu skarbowego – w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego.
Czynsz, opłaty i kaucja
Jeśli stosowny zapis nie pojawił się w umowie, właściciel mieszkania nie może podnieść czynszu przez cały okres trwania umowy. Wszelkie kwestie dotyczące terminów, wysokości opłat czy konieczności podział obowiązków w zakresie utrzymania lokalu powinny zostać ustalone przed przekazaniem lokalu najemcy.
Kaucja zabezpieczająca pokrycie należności z tytułu najmu i ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dane mieszkanie (w przypadku zwykłej umowy jest to maksymalnie dwunastokrotność miesięcznego czynszu). Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.
Zakończenie umowy najmu instytucjonalnego, eksmisja
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta. Może nastąpić również – z przyczyn ustawowych lub wskazanych w umowie najmu – jej rozwiązanie po upływie okresu wypowiedzenia. Strony mogą przewidzieć w umowie przyczyny, jakie upoważniają ich do wypowiedzenia najmu lokalu.
Najemca może wypowiedzieć umowę z przyczyn przewidzianych w kodeksie cywilnym, np. jeżeli w chwili wydania lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie użytkowanie, lub gdy wady takie powstaną później a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w terminie odpowiednim. Wady zagrażające zdrowiu domowników również są podstawą do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę z co najmniej miesięcznym okresem wypowiedzenia, jeżeli najemca:
- pomimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem lub dopuszcza powstanie szkód zaniedbując obowiązki, wykracza w sposób rażący czy uporczywy przeciwko porządkowi domowemu
- pomimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego, oraz ustaleniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległości oraz bieżących należności, zwleka z zapłatą czynszu lub opłat za korzystnie z lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności
- wynajął, podnajął albo oddał do użytkowania lokal czy też jego część, bez pisemnej zgody właściciela lokalu.
Jeśli lokator odmawia opuszczenia mieszkania, właściciel może rozpocząć starania o przyspieszoną eksmisję. Właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu z poświadczonym urzędowo swoim podpisem. Dokument musi wskazywać osoby, których dotyczy umowa, dane na jej temat, przyczynę rozwiązania oraz termin opróżnienia lokalu (nie krótszy niż 14 dni od chwili doręczenia). Jeżeli po upływie 14 dni lokator nie opuścił zajmowanego lokalu, wynajmujący udaje się do sądu w celu nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który został podpisany przez lokatora wraz z umową najmu. Po rozpatrzeniu wniosku właściciel może udać się do komornika oraz ma prawo żądać od lokatora odszkodowania.
Najem instytucjonalny – dla kogo?
Zdecydowanie jest to korzystna forma dla przedsiębiorców, którzy zarabiają na wynajmie mieszkań czy domów – chroni ich prawa lepiej niż standardowa umowa najmu. Dla właściciela kilku lub kilkunastu lokali będzie to dobra firma ze względu na mniejszą ilość formalności. Umowa najmu instytucjonalnego stanowić będzie problem tylko dla najemców, którzy odmawiają opuszczenia lokalu po wypowiedzeniu lub wygaśnięciu umowy.
Jeśli chcesz poszerzyć swoją wiedzę z najmu instytucjonalnego i jesteś zainteresowany tematyką inwestowania w nieruchomości to zapraszamy na nasze szkolenie z tej tematyki. Więcej informacji znajdziesz na EkspertInwestycji.pl.
