Ustawa o ochronie praw lokatorów – podstawą prawną najmu
Ustawa o ochronie praw lokatorów potocznie zwana ustawą o lokatorach, jest aktem prawnym regulującym zależności i relacje między najemcą a osobą wynajmującą. Aby stworzyć bezpieczną i rzetelną umowę najmu mieszkania czy też umowę najmu okazjonalnego warto zapoznać się wyżej wymienionymi dokumentami.
Co zawiera ustawa o ochronie lokatorów?
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego to akt prawny spędzający sen z powiek niejednemu właścicielowi mieszkania na wynajem. Dlaczego? Ponieważ zapisy tej ustawy dają szczególną ochronę lokatorom, zwłaszcza w zakresie wypowiedzenia umowy najmu, poszerzenia obowiązków wynajmującego wobec najemcy, zasad podwyższania i określania czynszu oraz usuwania najemcy z lokalu. Ustawa o ochronie lokatorów zawiera obowiązki prawa i obowiązki obu stron najmu. Zgodnie z art. 6b „Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.” Wyżej wymieniony akt prawny nakłada dużo więcej obowiązków na właściciela mieszkania. „Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami 2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. 3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności: 1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia; 2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy; 3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nie obciążającym najemcy, a zwłaszcza: a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.(art. 6a Ustawy o ochronie lokatorów)”
Na szczególną uwagę zasługują również zapisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu. Art. 11 mówi, iż „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu ust. 4.” Ustawa o ochronie praw lokatorów określa również zasady na jakich określana jest wysokość comiesięcznego czynszu. „Art. 7. 1. W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: położenia budynku; położenia lokalu w budynku; wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu; ogólnego stanu technicznego budynku.”
Niestety nie są to jedyne przepisy, które określają zasady wynajmowania lokali mieszkaniowych. Warto pamiętać, że Ignorantia iuris nocet – nieznajomość prawa szkodzi. Zapoznanie się ze wszystkimi zmianami w prawie jest prawie niewykonalne. Zgodnie z opinią ekspertów w 2017 weszło w życie około 35000 stron aktów prawnych. Aby zapoznać się ze wszystkimi zapisami przeciętny Polak musiałby spędzić na czytaniu aktów prawnych około 4,5 godziny dziennie. Dodatkowym utrudnieniem jest skomplikowany i niejednoznaczny język jakim są pisane ustawy. Aby mieć pewność, że nasza umowa najmu będzie sporządzona w sposób właściwy a jej zapisy będą chronić interesy zarówno najemcy jak i wynajmującego, warto skorzystać z pomocy profesjonalistów. W takich przypadkach pomocna będzie aplikacja Rentumi. To innowacyjne rozwiązanie nie tylko ułatwia zarządzanie wynajmowanymi nieruchomościami, ale również ułatwia tworzenie umów najmu. Aby wynajem nieruchomości był bezproblemowy i zgodny z prawem warto zapoznać się z treścią Ustawy o ochronie lokatorów. Aplikacja Rentumi umożliwia darmowy dostęp do 45 stron wyżej wymienionego dokumentu. Dodatkowym atutem są pakiety wspierające najem, które można zakupić w sklepie Rentumi. Jednym z nich jest pakiet “bezpieczny najem”czyli sprawdzony przez 3 kancelarie, aktualny, bezpieczny wzór umowy najmu + checklista weryfikacji lokatora + regulamin najmu. By uniknąć nieprzyjemnych sytuacji, długoterminowych strat oraz braku możliwości korzystania z własnej nieruchomości warto skupić się na stworzeniu rzetelnej i profesjonalnej umowy najmu opartej na znajomości prawa i doświadczeniu. Połączenie tych dwóch elementów pozwoli nam uniknąć nieporozumień i problematycznych sytuacji z potencjalnymi najemcami.
