Wynajem mieszkań jako działalność gospodarcza
Wynajem mieszkań to coraz powszechniejsza forma uzyskania ponadprzeciętnego zarobku. Coraz częściej zyski z tego typu działań nie są tylko dodatkowym dochodem, ale i główny źródłem utrzymania. Granica między najmem prywatnym a wynajmem będącym działalnością gospodarczą jest bardzo cienka. Ustawodawca nie ułatwia sprawy w określaniu różnic między tymi dwoma formami, przez co problemy z jej określeniem mają również sądy i fiskus. Czym jest działalność gospodarcza? Kiedy wynajem jest traktowany jako działalność gospodarcza?
Działalność gospodarcza – definicja
Działalność gospodarcza została zdefiniowana w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z Art. 5a „działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza – oznacza działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9;” Z powyższych zapisów można by wnioskować, iż najem spełnia wszelkie kryteria działalności gospodarczej zapisane w tej ustawie. Jest to działalność zarobkowa polegająca na wykorzystaniu mieszkań w imieniu właściciela w sposób zorganizowany i ciągły. Dodatkowo art. 14 ust. 2 pkt 11 wyżej wymienionej ustawy określa, że „Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą” W związku z wyżej przytoczonymi zapisami ustawy zakwalifikowanie najmu do działalności gospodarczej w dużej mierze zależy od samego podatnika. Jeśli właściciel wynajmowanych mieszkań założy działalność gospodarczą zajmującą się najmem, umowa najmu mieszkania zawarta z najemcami będą zawierane w ramach działalności, przychody z najmu powinny być rozliczane w sposób odpowiedni dla działalności gospodarczej.
Kiedy wynajem jest utożsamiany z działalnością gospodarczą?
Najczęściej najem utożsamiany jest z działalnością gospodarczą, jeśli właściciel podejmie określone działania. Częstym stanowiskiem izb skarbowych w indywidualnych interpretacjach jest określenie działań świadczących o zaistnieniu działalności gospodarczej z najmu nieruchomości. Zgodnie ze wspomnianymi stanowiskami najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, gdy właściciel:
- Wynajmuje wiele nieruchomości lub prowadzi najem okazjonalny
- Najem jest jego głównym źródłem utrzymania
- Wynajem jest prowadzony w sposób ciągły
- Nawiązuje współprace z wyspecjalizowanymi firmami
Jeśli najem prowadzony jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy pamiętać o wszelkich formalnościach dotyczących założenia i rejestracji firmy. Należy także pamiętać o prowadzeniu podatkowej księgi przychodów i rozchodów, która będzie niezbędna w rozliczeniu się z fiskusem. Każdy przedsiębiorca podlega także obowiązkowi ubezpieczenia społecznego i zdrowotnego. Ważne by pamiętać, że zgłoszenie tego rodzaju działalności oraz spełnienie wszelkich formalności z tym związanych może skutkować zawieszeniem renty lub emerytury.
Wady i zalety działalności gospodarczej w najmie
Najem tak jak każdy biznes ma swoje wady i zalety, szczególnie jeśli chodzi o najem rozliczany z działalności gospodarczej. Przede wszystkim trzeba zarejestrować swoją firmę (uzyskać NIP, REGON, wpisać firmę do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej ).To papierkowa robota, która mimo udogodnień wprowadzonych w urzędach, wymaga nakładu czasu i kilku wizyt w urzędach. Prowadząc działalność gospodarczą nie można rozliczać się ryczałtem. Należy odprowadzać składki ZUS oraz prowadzić księgi rachunkowe. Jednak najem na zasadach działalności ma także swoje pozytywne strony. Lista możliwych kosztów, które można odliczyć od dochodu zdecydowanie jest większa. W czasie kontroli urzędu skarbowego nie musimy się obawiać, że najem prywatny zostanie utożsamiony z działalnością gospodarczą oraz, że pracownik urzędu skarbowego stwierdzi, że powinniśmy zacząć prowadzić najem w ramach działalności gospodarczej. Oprócz tego właściciele mogą łączyć dochody i straty z najmu z dochodami i stratami z innych aktywności rozliczanych w ramach działalności gospodarczej.
Rozliczenia najmu w ramach działalności gospodarczej
Osoby prowadzące działalność gospodarczą z najmu mogą rozliczać się jedynie na zasadach ogólnych lub na zasadzie podatku liniowego. W opodatkowaniu na zasadach ogólnych podatek jest wyliczany od dochodu, a nie od przychodu. Dochód jest równy różnicy przychodu i kosztów uzyskania tego przychodu. Określenie kosztów i korzystanie z amortyzacji mogą skutecznie obniżyć podatek nawet do zera. Osoby fizyczne mają obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów lub ksiąg przychodów i rozchodów. Na ich podstawie wyliczany jest podatek dochodowy. Skala podatkowa wynosi 18% lub 32% i zależna od wysokości dochodu. Dochód nie przekraczający 85 528 zł rozliczany jest skalą podatkową w wysokości 18%, powyżej tej kwoty skalą w wysokości 32%. Inną formą opodatkowania zysków z najmu jest podatek liniowy. Stawka podatku liniowego zawsze wynosi 19% bez względu na wysokość dochodu. To główna różnica między podatkiem liniowym a podatkiem rozliczanym na zasadach ogólnych. Atutem tej formy opodatkowania jest możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu. Minusem natomiast jest brak kwoty wolnej od podatku. Warunkiem takiego rozliczania jest złożenie oświadczenia o wyborze podatku liniowego. Wybór ten przedsiębiorca musi zgłosić właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do dnia 20 stycznia roku podatkowego.
Granica między najmem prywatnym a wynajmem będącym działalnością gospodarczą jest bardzo cienka. Właścicielami decydującymi się na założenie działalności gospodarczej są głównie osoby utrzymujące się z najmu, które wynajmują wiele nieruchomości. Duża liczba wynajmowanych lokali, większa liczba najemców oraz kontrola wielu należności może zdezorientować niejednego rentiera. Warto wykorzystywać nowoczesne rozwiązania by mieć dostęp do wszelkich informacji dotyczących naszego najmu o każdej porze i w każdym miejscu. Takie możliwości daje aplikacja Rentumi. Dzięki tej aplikacji wynajmujący ma pomaga w zarządzaniu nieruchomościami, generowaniu wzorów umów, komunikacji z lokatorami. Rentumi umożliwia płatności online za czynsz oraz pomaga właścicielom mieszkań w windykacji nie spłaconych należności. To tylko kilka z wielu możliwości tej aplikacji. Koszt zakupienia aplikacji Rentumi jest niewielki w stosunku do korzyści jakie ze sobą niesie. Warto inwestować w nowoczesne technologie, które ułatwią nam biznes i zaoszczędzą cenny czas.
