Awaria w wynajmowanym mieszkaniu – kto szuka fachowca i ponosi koszty?

Większe lub mniejsze awarie zdarzają się prawie w każdym wynajmowanym mieszkaniu. Usterki powstałe w mieszkaniu są częstym przedmiotem sporów między najemcą a wynajmującym. Kto jest odpowiedzialny za wezwanie specjalisty i kto ponosi koszty usunięcia usterki?

 

 

Ponoszone koszty przez najemcę

 

Zgodne z Art.6b i Art.6e Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów najemca jest zobowiązany do dbania i ochrony przed uszkodzeniem urządzeń przeznaczonych do zbiorowego użytku tj. windy, zsypu czy klatki schodowej. Dewastacja wymienionych miejsc nakłada na najemcę obowiązek pokrycia kosztów ich naprawy. Do obowiązków najemcy należy także naprawa lub pokrycie kosztów naprawy urządzeń lub elementów mieszkania, które zostały uszkodzone w wyniku nieprawidłowego użytkowania lub nie uwagi lokatora. Zgodnie z wymienioną ustawą najemca jest zobowiązany do konserwacji i drobnych napraw:

  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych
  • okien i drzwi;
  • mebli, łącznie z ich wymianą, jeśli uszkodzenia uniemożliwiają ich naprawę
  • wanien, brodzików, umywalek wraz z syfonami, baterii oraz innych urządzeń sanitarnych
  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej
  • innych elementów wyposażenia lokalu

Po zakończeniu umowy najmu najemca jest zobowiązany do odświeżenia mieszkania i wykonania w nim obciążających go napraw lub oddać wynajmującemu równowartość zdewastowanego sprzętu technicznego. Należy pamiętać, że najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego użytkowania.

 

Koszty napraw ponoszone przez wynajmującego

 

Właściciel wynajmowanego mieszkania ponosi koszty naprawy usterek wynikających z przyczyn losowych lub z konstrukcyjnych wad mieszkania. Jeśli więc uszkodzenie techniczne nie jest wynikiem złego użytkowania najemcy, koszty ich naprawy ponosi osoba wynajmująca mieszkanie. Wynajmujący jest zobowiązany do udostępnienia najemcy dostępu do wody, energii elektrycznej i gazu. Do obowiązków osoby wynajmującej należą min.:

  • przed nawiązaniem współpracy z nowym najemcą, wymiany zużytych i zepsutych sprzętów
  • utrzymywanie w należytym stanie i porządku urządzeń przeznaczonych do zbiorowego użytku tj. windy, zsypu czy klatki schodowej.
  • Dokonanie napraw budynków i wynajmowanych pomieszczeń
  • Naprawy i wymiana wewnętrznych instalacji (gazowej, wodnej, elektrycznej, grzewczej)
  • Wymiana okien drzwi i podług
  • Wymiana tynku

Warto pamiętać, że właściciel mieszkania ma prawo żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę i przywrócenia stanu poprzedniego o ile nie zostały z nim wcześniej skonsultowane.


Konsekwencje niewywiązywanie obowiązków

 

W przypadku, gdy mieszkanie wynajmowane zostanie zniszczone a właściciel nie pobrał od najemcy kaucji lub koszty remontu przekraczają jej wysokość, należy ubiegać się o odszkodowanie. W pierwszej kolejności wynajmujący wysyła do najemcy procesowe pismo, w którym zostały określone szkody, koszt ich naprawy oraz termin, w którym lokator ma dokonać zapłaty. Po upływie wskazanego terminu sprawa powinna być skierowana do sądu. Jeżeli przedmiotem sporu jest kwota niższa niż 75 tysięcy złotych, pozew kierowany jest do sądu rejonowego, jeśli kwota jest wyższa sprawę rozpatruje sąd okręgowy. W sądzie właściciel mieszkania przedstawia zgromadzoną dokumentację, łącznie z protokołem zdawczo odbiorczym oraz dokumentację fotograficzną. W sytuacjach, gdy takiej dokumentacji nie ma wynajmujący może powoływać się na zeznania świadków lub inne dowody, w których jest posiadaniu. Najemca również ma prawo ubiegać się swoich praw w sądzie. Zgodnie z Art. 663 Kodeksu cywilnego „Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.” Lokator ma prawo wystąpić do sądu o zwrot kosztów które poniósł w trakcie napraw należących do obowiązków wynajmującego.


W jaki sposób zabezpieczyć się przed dewastacją mieszkania?

 

Jednym ze sposobów jest sporządzenie rzetelnego protokołu zdawczo – odbiorczego najlepiej z dołączoną dokumentacją fotograficzną. Nie jest to jednak jedyny sposób. Dobrym pomysłem jest także uwzględnienie w umowie kaucji będącej zabezpieczeniem wynajmującego w przypadku zniszczenia lokalu. Art. 6. Ustawy o ochronie praw lokatorów określa, iż „zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”. Kaucja sama w sobie nie podlega opodatkowaniu. Należy jednak pamiętać, że obowiązek ten powstaje w sytuacji, kiedy kaucja zostanie pobrana na poczet np. zaległego czynszu. Odpowiednim rozwiązaniem jest także wykupienie zarówno przez najemcę jak i wynajmującego odpowiedniego ubezpieczenia.

 

Efektywne reagowanie na wszelkie awarie, które występują w mieszkaniu jest dość kłopotliwe. Po rozpoznaniu źródła awarii należy odnaleźć zaufanego specjalistę, który szybko i fachowo pomoże usunąć usterkę. Często znaleziony w internecie specjalista okazuje się zwykłym oszustem. Idealnym rozwiązaniem jest postawienie na nowoczesne technologie. To dzięki nim powstała innowacyjna aplikacja Rentumi, która wspiera zarówno najemcę jak i lokatora w rozwiązywaniu różnego rodzaju awarii. Aplikacja Rentumi pomaga właścicielom mieszkań w łatwym wyszukiwaniu kompetentnych fachowców, którzy szybko i solidnie naprawią usterkę. W posiadanym przez nią panelu najemcy, lokator może w szybki i łatwy sposób zgłosić awarię właścicielowi mieszkania. W funkcji „W czym masz problem” najemca ma możliwość określenia z jakim rodzajem awarii ma problem, ma możliwość dołączenia opisu i zdjęć zepsutego lub szwankującego sprzętu. Po dołączeniu wszelkich załączników wiadomość zostaje wysłana do osoby wynajmującej, a najemca otrzymuje filmik, w którym w jasny sposób ukazane jest jak na własną rękę usunąć drobne usterki.