Eksmisja lokatora

Eksmisja lokatora z mieszkania to najczęściej masa piętrzących się problemów czyli najzwyczajniej w świecie – droga przez mękę. Aby procedura eksmisyjna została pomyślnie przeprowadzona, wymaga spełnienia wielu formalnych i zgodnych z prawem warunków.

Eksmisja w świetle prawa

Przez pojęcie eksmisji lokatora należy rozumieć szereg czynności mających na celu usunięcie z lokalu osoby, która nie jest uprawniona do jego zajmowania. Podstawą prawną do wszczęcia czynności egzekucyjnych jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, który mówi, iż właściciel danej rzeczy może żądać jej zwrotu od osoby, która zajmuje ją w sposób bezprawny.

Roszczenie eksmisji powstaje zatem w sytuacji, gdy jedną ze stron jest podmiot faktycznie zajmujący lokal bez tytułu prawnego oraz bez chęci dobrowolnego jego opuszczenia, natomiast drugą – podmiot, który posiada prawo do władania danym lokalem.

Eksmisja najemcy jest najpoważniejszą konsekwencją zadłużenia mieszkania, nie stosowania się do określonych norm społecznych oraz przepisów prawa. Może stanowić jedno z najboleśniejszych doświadczeń życiowych, dlatego warto zapoznać się z poniższymi informacjami.

Zakończenie najmu

Aby wypowiedzenie najmu przez właściciela było skuteczne, pierwszą czynnością jaką musi dokonać jest wypowiedzenie zawarte w formie pisemnej. Nie ma tego obowiązku, gdy umowa najmu mieszkania uległa rozwiązaniu, np. na skutek upływu okresu czasu na jaki została zawarta. Jeżeli lokator nie opuści mieszkania i nie opróżni go, właściciel jest wówczas uprawniony do podjęcia kolejnych kroków.

Nawet jeśli lokator przebywa w naszym lokalu bezprawnie nie mamy prawa wyrzucić go sami. Musimy uzyskać wyrok eksmisyjny. Mało tego, jeśli sąd przyzna mu lokal socjalny to nie możemy go usunąć aż do czasu, gdy ten od gminy dany lokal uzyska. Cała procedura może trwać nawet kilka lat.

Procedura eksmisji

Najczęściej procedura eksmisji lokatora bezprawnie okupującego lokal musi rozpocząć się na sali sądowej. Warunkiem przeprowadzenia eksmisji przez komornika jest jedynie prawomocny wyrok sądu nakazujący opuszczenie lokalu. Pozew taki składa się w sądzie, w okręgu którego miejsce zamieszkania ma pozwany, czyli tzw. dziki lokator. Kolejnym krokiem to skierowanie sprawy do komornika, który na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu wykonuje nakaz eksmisji najemcy. Może usunąć mieszkańca w terminie wskazanym w wezwaniu do opuszczenia danego lokalu. Jest to jednak możliwe pod warunkiem, że osoba eksmitowana posiada prawo do innego lokalu, w którym może zamieszkać.

W przypadku braku takiego tytułu komornik może wykonać eksmisję najemcy dopiero wtedy, gdy właściwa gmina na jego wniosek, wskaże zastępcze pomieszczenie, na co ta ma 6 miesięcy. Jeżeli termin zostanie przekroczony, komornik może umieścić eksmitowanego do schroniska, noclegowni lub innej placówki wskazanej przez gminę.

Warto zaznaczyć, że sąd nie może jednak odmówić prawa do lokalu socjalnego m.in.: kobietom w ciąży, małoletnim, osobom niepełnosprawnym bądź ubezwłasnowolnionym, a także ich opiekunom wspólnie z nimi zamieszkującym, osobom ciężko chorym, emerytom oraz rencistom, którzy spełniają kryteria do korzystania z pomocy społecznej czy osobom posiadającym status bezrobotnych.

WAŻNE

Miejscem zamieszkania jest miejscowość, w której osoba przebywa z zamiarem stałego pobytu. W pozwie należy wskazać miejsce zamieszkania, a nie miejsce zameldowania.

Przesłanki do eksmisji

Należy pamiętać, że polskie ustawodawstwo szczegółowo określa kwestie ochrony praw lokatorów, które znaleźć można w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Brak tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego, jest najczęstszą przyczyną eksmisji lokatora. Jego utrata może nastąpić w przypadku:

1. Lokalu wynajmowanego lub użyczonego, gdy:

• nastąpiło wypowiedzenie umowy najmu bądź użyczenia,
• upłynął okres najmu,
• nastąpiła śmierć głównego najemcy, natomiast osoby, które z nim zajmowały lokal nie mogą wstąpić w stosunek najmu.

2. Lokalu zajętego samowolnie gdy:

• zajęcie lokalu nastąpiło bez zgody właściciela.

3. Przysługującego spółdzielczego prawa lokatorskiego do lokalu mieszkalnego, gdy:

• nastąpiło ustanie członkostwa w spółdzielni,
• spółdzielnia podjęła uchwałę o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, co może nastąpić w sytuacji zalegania lokatora z opłatami na rzecz spółdzielni, nagannego zachowania lokatora, niedopełnienia formalności, unieważnienia małżeństwa bądź orzeczenia o rozwodzie lokatorów, śmierci lokatora.

4. Przysługującego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gdy:

• nastąpiła sprzedaż prawa do lokalu na skutek sprzedaży dobrowolnej lub nakazanej przez sąd w przypadku zaległości czynszowych bądź nagannego oraz uciążliwego dla osób, które zamieszkują inne lokale budynku, zachowania lokatora jak również w wyniku wszczęcia egzekucji komorniczej
• stosowana jest przemoc wobec osoby wspólnie zamieszkującej lokal (egzekucja lokatora na tej podstawie nie jest równoznaczna z utratą tytułu prawnego do lokalu, lecz wiąże się z czasowym ograniczeniem korzystania z lokalu przez osobę wobec której wszczęto postępowanie)
• następuje rozbiór lub remont budynku (eksmisja z lokalu może być również przeprowadzona na skutek konieczności dokonania prac rozbiórkowych bądź remontowych w przypadku których niezbędne jest opuszczenie lokalu, lecz lokator nie chce opuścić go dobrowolnie. W takiej sytuacji właściciel lokalu ma obowiązek zapewnić eksmitowanemu lokatorowi lokal zamienny).

Niepłacenie czynszu lub awantury lokatora nie uprawniają właściciela do wyrzucenia kogoś takiego z mieszkania. Zanim złożymy pozew o eksmisję z powodu niepłacenia czynszu, lokator musi zalegać za co najmniej trzy pełne okresy. Mało tego, należy najpierw wezwać go do zapłaty, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin. Po dokonaniu powyższych czynności, jeżeli lokator w dalszym ciągu nie opuści lokalu, wówczas możemy składać pozew o eksmisję.

Eksmisja „na bruk”?

Eksmisji nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca włącznie. Ochroną w tym okresie objęte są osoby, którym nie wskazano lokalu tymczasowego. Jednakże od każdej zasady są wyjątki, tj.: przemoc w rodzinie, wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.

Jeżeli w wyroku nie orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego osoby eksmitowanej lub jeżeli właściciel bądź gmina nie wskazały tymczasowego lokalu dla tej osoby, komornik nie przeprowadzi eksmisji. Obowiązuje bowiem zasada „braku eksmisji na bruk”. Należy podkreślić, że niedostarczenie lokalu mieszkalnego przez gminę rodzi po jej stronie odpowiedzialność odszkodowawczą.

Odszkodowanie dla właściciela

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać na rzecz właściciela lokalu odszkodowanie. Odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel lokalu mógłby otrzymać z tytułu umowy najmu. Jeżeli odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych przez właściciela strat, może on żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

Właściciel lokalu i osoba zajmująca lokal mogą dojść do porozumienia co do wysokości odszkodowania, ale ze względu na spór między lokatorem, a właścicielem wysokość tę w praktyce prawie zawsze określa się w postępowaniu sądowym.

Trzeba zwrócić uwagę na to, że inaczej wygląda sytuacja, gdy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest uprawniona do lokalu socjalnego. Osoby te jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im lokalu, opłacają tylko odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Reasumując – o ile oczywiste jest, że prawa lokatorów nie są wystarczająco chronione, o tyle prawa właścicieli istnieją jedynie do tego stopnia, do którego najemca zachowuje się fair. Należy być ostrożnym przed wprowadzeniem kogoś do mieszkania, żeby nie musieć wiązać się z daną osobą w batalii sądowej na długie lata.

Warto wspomnieć, że niesamowicie pomocna w walce z dzikim lokatorem będzie aplikacja do zarządzaniem najmem – Rentumi. Pozwala ona rozwiązać problemy z opóźnionymi płatnościami. Pierwszym krokiem jest wiadomość SMS. Najemca nie zapłacił za czynsz? Zostanie wówczas poinformowany o przeterminowanej płatności. Otrzyma wiadomość SMS. Możliwe też będzie naliczanie karnych opłat za takie powiadomienia, np. 5 zł/SMS. Dzięki temu w następnym miesiącu najemca po otrzymaniu komunikatu o należnej zapłacie bezzwłocznie opłaci czynsz.

Jeśli wystąpią dalsze problemy z windykacją – sprawa zostanie szybko skierowana do firmy windykacyjnej.

Umowa najmu mieszkania PDF / Umowa najmu pokoju PDF