Jak bezpiecznie wynająć swoje mieszkanie?

Jak bezpiecznie wynająć swoje mieszkanie?

Podejrzane zaliczki, braki w umowie wynajmu mieszkania czy niejasności w istotnych kwestiach – to tylko przykłady problemów, z którymi możesz się spotkać. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie i o czym powinien pamiętać każdy najemca?

wynajem mieszkania

Idealne mieszkanie?

Po wielu żmudnych godzinach spędzonych na poszukiwaniu wymarzonego mieszkania w końcu trafiła się idealna oferta! Po rozmowie telefonicznej właściciel jest chętny, by wynająć Ci mieszkanie. Wniosek – jest się z czego cieszyć! Zanim jednak udasz się na oglądanie lokalu, należy pomyśleć o kilku istotnych kwestiach dotyczących wynajmowania mieszkania po to, aby uniknąć problemów w przyszłości.

1. Zgodność z ogłoszeniem

W pierwszej kolejności należy dokładnie porównać treść ogłoszenia z rzeczywistością. „Przestronna sypialnia” może okazać się ciasnym pokoikiem, „zielona okolica” zaniedbanym skwerkiem, a „10 min od centrum” – cóż jedynie pobożnym życzeniem. Nawet jeżeli ogłoszenie jest nieco podkolorowane, nie oznacza to od razu, że musisz rezygnować z mieszkania. Dokładna weryfikacja ogłoszenia może się opłacić! Zwracając uwagę właścicielowi na pewnie nieścisłości, można np.: stworzyć pole do negocjacji ceny najmu.

2. Wynajmujący jest aby na pewno właścicielem mieszkania?

Przymierzając się do wynajmu pamiętaj, że masz prawo zażądać od wynajmującego okazania aktu własności mieszkania i odpisu z księgi wieczystej lub jej numeru do dalszej weryfikacji w internecie. Musisz przecież wiedzieć, od kogo wynajmujesz mieszkanie. Odmowa okazania tych danych powinna wzbudzić Twoje podejrzenia. Co w przypadku jeśli w odpowiedzi na pytanie o akt własności usłyszysz, że mieszkanie należy do babci? Poproś o okazanie pełnomocnictwa w formie pisemnej. Choć właściciele mieszkań bywają oburzeni na pytania o sytuację własnościową, nie należy się zrażać. To jeden z najważniejszych elementów przy wynajmie mieszkania, dlatego trzeba mieć absolutną pewność, z kim podpisuje się umowę.

3. Wynajem czy spowiedź?

Często można natknąć się na wyjątkowo nadgorliwych właścicieli, którzy przy pierwszym spotkaniu zaczną zadawać bardzo wnikliwe pytania. O której chodzisz spać? Jak często wychodzisz z domu? Czy pijesz alkohol? Masz zamiar zapraszać znajomych? Nie daj się wciągnąć w takie przesłuchanie – wynajmujący nie musi przecież wiedzieć o Tobie wszystkiego. Osobiste pytania powinny być ostrzeżeniem. Jeżeli już na samym początku właściciela interesuje Twoje życie osobiste, może za jakiś czas zacząć naruszać Twoją prywatność, chociażby poprzez niespodziewane wizyty.

4. Ustalenie warunków płatności

Kolejną ważną rzeczą jest otrzymanie od właściciela szczegółowych wyliczeń kwot comiesięcznych opłat wraz z wyszczególnieniem każdego elementu. Należy także ustalić formę oraz termin płatności. Warto również porozmawiać o wszelkich ewentualnych podwyżkach czynszu w przyszłości i ich egzekwowaniu. Wszystkie powyższe ustalenia koniecznie powinny znaleźć się w umowie najmu.

5. Nie wynajmuj mieszkania bez umowy

Umowa zawarta między właścicielem a najemcą powinna być podstawą każdego najmu mieszkania – jego kluczowym elementem. Jest to jedyna gwarancja dotrzymania złożonych przez obie strony deklaracji, bez której w przyszłości mogą pojawić się poważne problemy.

Co w przypadku gdy właściciel nie chce podpisać umowy? Jeżeli mieszkanie naprawdę Ci się podoba, a nie chcesz pozbawiać się swoich praw, spróbuj z nim porozmawiać. Wytłumacz, że umowa o wynajem mieszkania to nie tylko podstawa do odprowadzania podatków (to od nich najczęściej uciekają wynajmujący), ale także ochrona obu stron. Dzięki niej właściciel nie narazi się na problemy finansowe – może wyegzekwować zaległości w opłacie czynszu czy pokrycia kosztów wszelkich sporządzonych szkód – i będzie miał skuteczne narzędzie do rozstrzygania wszelkich niejasności.

Bezpieczny wynajem mieszkania to współpraca obu stron. Bez umowy na piśmie jest ona narażona na niepowodzenie, dlatego nigdy nie należy wynajmować lokalu bez jej podpisania – nawet jeśli trafisz na lokum swoich marzeń w bardzo okazyjnej cenie.

6. Szczegóły dotyczące napraw

To kolejny z „ważniejszych” omawianych punktów dotyczących bezpiecznego wynajmu mieszkania. Podział obowiązków w zakresie naprawiania szkód można ustalić niemal dowolnie. Co prawda opisują go przepisy art. 6a-6f ustawy o ochronie praw lokatorów, jednakże pierwszeństwo przed nimi mają ustalenia zawarte w umowie najmu. Otwiera to pole do indywidualnych ustaleń. Jeśli właściciel mieszkania mieszka daleko i nie będzie w stanie szybko usunąć poważnych usterek lub jeżeli w mieszkaniu znajdują się np. urządzenia wymagające stałej konserwacji i napraw, można wziąć te obowiązki „na siebie” w zamian za niższy czynsz.

Brak ustaleń?

Gdy w umowie nie znajdą się żadne ustalenia, zaczynają obowiązywać przepisy zawarte w ustawie. Kto płaci za remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Obowiązki najemcy:

  • utrzymanie lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym,
  • ochrona przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonych do użytku wspólnego (np. windy, klatki schodowej, pomieszczeń gospodarczych itp.),
  • naprawy i konserwacja podłóg, posadzek i wykładzin,
  • naprawy i konserwacja płytek i kafelków,
  • naprawy i konserwacja drzwi i okien,
  • naprawy i konserwacja ścian, sufitów i tynków,
  • naprawy i konserwacja mebli, sprzętu kuchennego, sprzętu AGD i wyposażenia łazienki (kranów, baterii, zaworów i innych urządzeń sanitarnych),
  • naprawy i konserwacja bezpieczników, gniazdek i włączników,
  • naprawy i konserwacja pieców i centralnego ogrzewania,
  • dbanie o drożność rur i naprawy w przewodzie odpływowym.

Obowiązki wynajmującego:

  • wymiana stolarki okiennej i drzwiowej,
  • wymiana podłóg, posadzek i wykładzin,
  • wymiana tynków,
  • wymiana grzejników,
  • naprawa instalacji wodociągowej, gazowej, wodociągowej, elektrycznej i ogrzewania.

7. Termin odstąpienia od umowy

Jeżeli na samym wstępie wynegocjujesz go z właścicielem, uzyskasz możliwość odstąpienia od umowy, chociażby w przypadku, gdy w trakcie Twoich pierwszych dni w nowym mieszkaniu odkryjesz jakieś poważne usterki. Niestety, właściciele rzadko zgadzają się na takie rozwiązanie. Obawiają się, że szybko stracą najemcę i dalej będą musieli szukać chętnych na wynajem mieszkania. Spróbuj jednak ustalić termin odstąpienia od umowy wraz z dokładnym opisem problemów, przy których miałby zastosowanie (np. grzyb, usterki konkretnych urządzeń, szkodniki). W ten sposób dasz wynajmującemu pewność, że nie zerwiesz umowy z błahego powodu.

8. Poproś o wykaz rachunków

Uzyskaj od właściciela spis uregulowanych i (jeśli takie są) nieuregulowanych opłat z ostatnich miesięcy. Unikniesz w ten sposób konieczności płacenia rachunków poprzedniego najemcy.

9. Sporządź protokół zdawczo-odbiorczy

Właściciele często unikają sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania, by potem ściągnąć z kaucji pieniądze za zniszczenia, które były w nim już wcześniej. Spisz więc stan liczników i dokładnie obejrzyj mieszkanie oraz zgromadzony w nim sprzęt pod kątem wszelkich, nawet najmniejszych zniszczeń – obtłuczonych ścian, zarysowanych framug, podniszczonych rur – i zadbaj o to, by właściciel wpisał je do protokołu. Przydadzą się również zdjęcia stanu mieszkania przed rozpoczęciem wynajmu, które powinny rozwiać jakiekolwiek niejasności przy zwrocie kaucji. Razem z protokołem zdawczo-odbiorczym załącz je do umowy.

10. Wywiad środowiskowy

Przed podpisaniem umowy warto porozmawiać z sąsiadami. Zapytaj się jak długo mieszkali tu poprzedni lokatorzy (a jeśli szybko się wyprowadzili – co ich do tego skłoniło?), jak oceniają budynek i najbliższe sąsiedztwo oraz co sądzą o innych mieszkańcach. Doskonałym pomysłem jest również krótka wycieczka po okolicy. Wywiad środowiskowy bywa czasochłonny, ale może oszczędzić Ci nieprzyjemnych niespodzianek związanych np. z głośnymi sąsiadami (albo miłośnikami ciszy, którzy nerwowo reagują nawet na najcichszy szmer – szczególnie w blokach), częstymi remontami lub podniszczonym budynkiem. W ten sposób uzupełnisz informacje, które mógł pominąć właściciel mieszkania.

11. Ustal długość okresu wypowiedzenia

Umowę może wypowiedzieć zarówno właściciel mieszkania jak i najemca. Ustalenie długości okresu wypowiedzenia jest jednak zdecydowanie ważniejsze dla tej drugiej strony – przecież na pewno chcesz uniknąć konieczności opuszczania mieszkania z dnia na dzień. Zadbaj zatem o to, by w umowie znalazł się zapis o miesięcznym okresie wypowiedzenia.

Warto zaznaczyć, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć najemcy umowę, gdy:

  • najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową o wynajem mieszkania, dopuszcza do powstania szkód w mieszkaniu lub regularnie zaburza spokój innych mieszkańców,
  • najemca zwleka z zapłatą czynszu i innych opłat za przynajmniej dwa miesiące pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
  • najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

12. Przeczytaj umowę najmu

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie – dokładnie czytając umowę! Choć może się to wydawać w dzisiejszych czasach niepojęte, spora część najemców pomija ten krok, zadowalając się podsuwanym im gotowym wzorom z internetu.

Co powinna zawierać umowa o wynajem mieszkania? Przede wszystkim:

  • dane osobowe właściciela i najemcy – imię, nazwisko, datę i miejsce urodzenia, adres zamieszkania, numery dowodów osobistych oraz PESEL,
  • informacje dotyczące wynajmowanego mieszkania – adres i powierzchnię,
  • ustalenia dotyczące okresu wypowiedzenia oraz zasad rezygnacji z mieszkania,
  • kwotę comiesięcznych opłat (wraz z wyliczeniem, co dokładnie się na nie składa), ustalony termin płatności oraz numer konta właściciela, na który będą przelewane pieniądze,
  • zapisy dotyczące kaucji – jej wysokość i zasady zwrotu,
  • załączniki (np. protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia mieszkania).

Dokument powinien również objąć wszelkie inne ustalenia, do jakich doszliśmy z właścicielem mieszkania – w przeciwnym razie nie ma żadnej gwarancji, że zostaną zrealizowane.

13. Zapytaj o możliwość wprowadzania zmian w mieszkaniu

Porozmawiaj z właścicielem o kwestiach takich jak: wbijanie gwoździ w ścianę, przemalowywanie mieszkania czy wynoszenie mebli. Niektórzy wynajmujący cieszą się, gdy najemcy oferują pomoc w aranżacji mieszkania – szczególnie w przypadku lokali z dużą ilością starych mebli. Spora część nie życzy sobie jednak żadnych modyfikacji.

14. Zadbaj o kwestie obyczajowe

To jedna z porad dotyczących wynajmu mieszkania, o której zdaje się zapominać wielu najemców i wynajmujących. Choć pozornie może się to wydawać dziwne, warto zadbać o ustalenie z właścicielem takich szczegółów, jak zasady przyjmowania gości, trzymania zwierząt, czy goszczenia rodziny i znajomych na noc. Zapisy te powinny znaleźć się w umowie, by w przyszłości uniknąć problemów i niejasności związanych z kwestiami obyczajowymi. Nie zapomnij również porozmawiać z właścicielem o jego ewentualnych wizytach, zasadach i terminach. Pamiętaj, że choć ma on oczywiście prawo do posiadania drugiej pary kluczy, nie powinien wchodzić do mieszkania pod Twoją nieobecność. Takie nieuzgodnione wizyty są wtargnięciem i naruszeniem porządku domowego, zgodnie z art. 193 kodeksu karnego.

15. Unikaj zaliczek

Nie daj się wciągnąć w zaliczki na poczet wynajmu mieszkania, rezerwacje i przelewy po oględzinach i inne, nieobjęte umową o wynajem mieszkania opłaty. Pamiętaj: przed podpisaniem umowy nie jesteś zobowiązany do płacenia żadnych pieniędzy.

rentumi

 

Poruszając temat wynajmu, nie można nie wspomnieć o aplikacji do zarządzania najmem Rentumi. Jest ona niezwykle przydatna dla właściciela nieruchomości. Pomaga aktualizować listę najemców, daje podgląd na całą nieruchomość pod względem aktualnie przebywających lokatorów, stanów liczników, wyposażenia oraz rozliczeń związanych z danym mieszkaniem. Wygoda płatności online pomaga w szybszym otrzymaniu płatności z najmu. System Rentumi usprawnia także kontakt z najemcami poprzez wysyłanie im wiadomości bez dzwonienia.