Koniec użytkowania wieczystego – czas na własność!

Koniec użytkowania wieczystego – czas na własność!

 

Z dniem (najprawdopodobniej) 1 stycznia 2019 r. ma wejść w życie ustawa o „przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów”. Obejmuje ona blisko 2,5 mln obywateli. Czego dokładnie dotyczy?

 

„Zmiana użytkowania wieczystego we własność właśnie uchwalona przez Sejm! Jesteśmy już jedną nogą w rzeczywistości bez gigantycznych i niespodziewanych podwyżek opłat za użytkowanie.” – tak napisał 20 lipca na Twitterze Jerzy Kwieciński, minister inwestycji i rozwoju.

 

Z czym ona się wiąże?

Z początkiem nowego roku wchodzi w życie ustawa na mocy której użytkowanie wieczyste działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jedno- i wielorodzinnymi zamieni się we własność albo współwłasność. Zlikwidowana zostanie również możliwość ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Należy dodać, że użytkowanie wieczyste w dalszym ciągu będzie stosowane do działek wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe. Ministerstwo Rozwoju pracuje nad rozwiązaniem mającym doprowadzić do całkowitej likwidacji użytkowania, jednak proces ten zostanie przeprowadzony w przyszłości.

 

skąd ta zmiana

Skąd ta zmiana?

Projekt ustawy jest odpowiedzią na problemy z przekształcaniem praw użytkowania wieczystego na mocy obowiązującej ustawy z 2005r. o przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Posłowie prawie jednogłośnie (425 z 427, 2 się wstrzymało) uchwalili uwłaszczenie.

Kogo będzie dotyczyć?

Z mocy prawa każdy korzystający z użytkowania wieczystego stanie się właścicielem działki, pod warunkiem, że jest ona wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Nastąpi to automatycznie a od użytkowników nie będzie wymagana żadna zgoda. Dotyczyć to będzie gruntów zabudowanych zarówno wyłącznie mieszkaniami jak i mieszkaniami wraz z przynależnymi lokalami usługowymi (np. sklepy czy punkty usługowe na parterze budynku mieszkalnego) bądź garażami. Z tej decyzji skorzysta blisko 6,5% Polaków, a w szczególności tych, którzy posiadają mieszkania w budynkach wielorodzinnych. Do tej pory aby się uwłaszczyć konieczne było uzyskanie zgody pozostałych mieszkańców nieruchomości. Wszystkich – bez wyjątku.

 

kto nie skorzysta?

Kto nie skorzysta?

Wyłączone z ustawydziałki zabudowane wyłącznie budynkami komercyjnymi takimi jak centra handlowe, biurowce oraz takie, na których postawiono tylko miejsca garażowe/parkingowe. Przypuśćmy – jeżeli na jednej działce stoi zarówno budynek mieszkalny jak i np. handlowy lub usługowy, to przekształcenie nastąpi dopiero po podziale działki i oddzieleniu części wykorzystywanej na cele mieszkaniowe od innej.

 

Jakie są koszty przekształcenia?

Nie jest tak (niestety), że grunt przejdzie na własność dotychczasowego użytkownika bezpłatnie. Zgodnie z projektem ustawy trzeba będzie uiszczać tak zwaną opłatę przekształceniową przez 20 lat. Wyniesie ona tyle, ile kosztowało użytkowanie wieczyste na dzień 1 stycznia 2018 r., a jej wysokość będzie mogła być waloryzowana jedynie o wskaźnik zmian cen nieruchomości publikowany przez GUS. Innymi słowy za otrzymanie gruntu na własność zapłacimy 20-krotność.

 

opłata jednorazowa

Opłata jednorazowa

Ustawa przewiduje, że dotychczasowi właściciele gruntów będą mogli udzielać bonifikat za opłacenie „z góry” należności. Zagwarantowane jest, że na takie zniżki można liczyć w przypadku działek należących do Skarbu Państwa. Samorządy (inni właściciele działek) będą same podejmować decyzję w tej kwestii, ale sugeruje się im, żeby postępowały podobnie. W przypadku gruntu należącego do Skarbu Państwa, uiszczenie całości opłaty to wydatek 60% niższy. Z każdym kolejnym rokiem bonifikata będzie spadać o 10 pkt. procentowych.

Co z księgą wieczystą?

Zmiana ta będzie wymagała odzwierciedlenia w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości oraz w ewidencji gruntów i budynków. W pierwszej kolejności potrzebne będzie zaświadczenie stwierdzające ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, które będzie można uzyskać od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, np. starosta, burmistrz czy prezydent miasta. Zostanie ono wydane w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia, a jeżeli właściciel złoży wcześniej wniosek – w terminie 4 miesięcy od daty otrzymania wniosku. Za wydanie tego dokumentu będzie pobierana opłata skarbowa w wysokości 20 zł.

 

Ocena proponowanych unormowań

Jakie korzyści?

Wejście w życie ustawy nie spowoduje natychmiastowych korzyści ekonomicznych dla użytkowników wieczystych ani utraty przychodów właścicieli tych gruntów, ponieważ z zastrzeżeniem wyjątków, w miejsce opłaty za użytkowanie wieczyste pojawi się opłata przekształceniowa w tej samej wysokości. W zależności od przeznaczenia gruntu, okres za który pobierane będą opłaty, wynosić będzie 20 lub 33 lata. Dopiero po upływie wspomnianego terminu będzie można mówić o istotnym obniżeniu obciążeń publicznoprawnych należnych z tytułu własności nieruchomości mieszkalnej.

Tak czy nie?

Projekt ustawy ma zarówno zwolenników jak i przeciwników. Samorządy zarzucają ustawodawcy, że pozbawia je znacznego źródła dochodów, z których finansowane jest wykonywanie zadań publicznych przez jednostki samorządu terytorialnego. Prawnicy wskazują m.in. na nieprecyzyjną definicję gruntów mieszkaniowych, która może prowadzić do nadużyć. Skoro ustawodawca nie sprecyzował, w jakiej części dana nieruchomość ma być użytkowana na cele mieszkalne, można sobie wyobrazić, że w budynkach o przeważającym przeznaczeniu gospodarczym wprowadza się kilka lokali mieszkalnych – tylko po to, aby użytkowanie wieczyste nieruchomości zostało przekształcone. Z drugiej zaś strony można argumentować, że projekt ustawy zawiera rozwiązanie kompromisowe, umożliwiając właścicielom lokali i domów jednorodzinnych uzyskanie praw własności gruntu, ustanawiając jednak długi okres przejściowy podczas którego dotychczasowi właściciele gruntów nie będą co do zasady pozbawieni opłat.