Najem zwrotny
Najem zwrotny – atrakcyjne narzędzie inwestycyjne
Pojęcie najmu jest zarówno w naszym kraju jak i na świecie dość dobrze znane. Przepisy prawne w tym zakresie znajdują się w Kodeksie cywilnym w artykułach od 659 do 692, ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610). Czym jest zatem najem zwrotny?
Najem
W polskim prawie cywilnym (art. 659 KC) najem to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Czynsz może być ustalony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Zarówno rzeczy ruchome jak i nieruchomości mogą być przedmiotem najmu.
Najem zwrotny
Najem zwrotny (sale and lease back) nie jest jednak typowym najmem, lecz jeszcze stosunkowo mało znanym rodzajem transakcji na polskim rynku nieruchomości. Pochodzi on z systemu anglosaskiego. Jak sama angielska nazwa wskazuje jest to równoczesne przeprowadzenie dwóch transakcji, czyli sprzedaży i wynajmu. Mamy więc tu do czynienia nie z jednym, ale z dwoma zobowiązaniami. Zazwyczaj kojarzy się go z nieruchomościami komercyjnymi, jednak równie dobrze może mieć zastosowanie w sektorze mieszkaniowym.
Najem zwrotny polega na tym, że właściciel sprzedaje daną nieruchomość (lub inny środek trwały, np. maszyny) na rzecz danego przedsiębiorcy, a następnie zawiera z nim umowę najmu mieszkania. Dla przypomnienia art. 535 KC wskazuje, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu tę rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Z najmu zwrotnego korzystają na ogół właściciele:
- nieruchomości biurowych,
- galerii handlowych,
- stadionów piłkarskich,
- apartamentów turystycznych,
- mieszkań i domów,
- maszyn i urządzeń produkcyjnych.
Komu tak naprawdę i dlaczego się to opłaca?
Sprzedający zyskuje przede wszystkim kapitał, dotychczas zamrożony w nieruchomości (reasumując najem zwrotny jest to pewnego rodzaju instytucja zastępująca kredyt). Może go spożytkować np. na cele inwestycyjne – rozwój firmy, kupno innej nieruchomości itp. Staje się jednocześnie najemcą, nadal może z obiektu korzystać, nie musi więc np. szukać nowej siedziby czy organizować przeprowadzki. Jest więc ciągle w miejscu, które z jakiś powodów (np. bardzo dobra lokalizacja, wygoda) mu odpowiada. Jednocześnie nie jest już właścicielem tej nieruchomości, więc nie ponosi kosztów związanych z zarządzaniem nią, także w zakresie różnego rodzaju napraw i remontów, które wykraczają poza zwykłe użytkowanie.
Środki pieniężne są przekazywane zdecydowanie szybciej, niż w przypadku starania się o uzyskanie kredytu, czy pożyczki. Nie ma również potrzeby załatwiania dodatkowych i często czasochłonnych formalności. Jednocześnie sprzedawca, stający się najemcą, może wliczać w koszty uzyskania przychodu czynsz płacony kupującemu, który staje się wynajmującym. Najem zwrotny jest więc zdecydowanie bardziej elastyczny niż własność, to inwestycja zwrotna, którą można łatwiej dostosować do swoich aktualnych potrzeb.
Zyski nabywcy
Korzyści wynikające z najmu zwrotnego nie dotyczą tylko samego sprzedawcy nieruchomości. Kupujący również zyskuje pewne szczególne uprawnienia oczywiście oprócz nabycia własności. Z racji tego, że w przypadku najmu zwrotnego kupujący musi być przedsiębiorcą, umowa taka może być zawarta na okres nawet 30 lat. Jeżeli tak się stanie, to kupujący zyskuje długotrwałe i raczej pewne źródło dochodu. Warto pamiętać, że najem zawarty na czas dłuższy niż 30 lat jest wówczas traktowany jako zawarty na czas nieoznaczony.
Dodatkowym atutem jest to, że obie strony zawierające umowę najmu zwrotnego, mogą zapewnić sobie szereg udogodnień, np. sprzedający może zagwarantować sobie prawo pierwokupu, prawo odkupu czy zakaz podejmowania działań konkurencyjnych przez jedną ze stron.
Najem zwrotny od strony formalnej
Na chwilę obecną nie ma właściwej regulacji przedmiotowego zobowiązania, dlatego strony najmu zwrotnego mogą dowolnie ułożyć treść wiążącej ich umowy. Należy jednak pamiętać, aby postanowienia umowne nie były sprzeczne z prawem, zasadami życia społecznego oraz żeby nie zmierzały do obejścia prawa.
Podsumowując – najem zwrotny powinien być skonstruowany przez strony z uwzględnieniem bezwzględnie obowiązujących przepisów kodeksu cywilnego, które dotyczą zarówno sprzedaży jak i najmu nieruchomości. Decydując się na takie rozwiązanie należy także skalkulować czy jest ono opłacalne. Wysokość czynszu najmu na pewno pozostaje ważnym elementem negocjacyjnym i będzie uzależniona od wielu czynników tj. ceny nieruchomości czy okresu wynajmu.
Nie ma wątpliwości, że najem zwrotny jest zdecydowanie tematem godnym uwagi. O ile bowiem dla kupującego może stanowić atrakcyjne, przynoszące zyski narzędzie inwestycyjne, to dla sprzedającego jest niewątpliwie – interesującą z uwagi na koszty – alternatywą dla tradycyjnych form zadłużania się w celu sfinansowania nowych inwestycji lub planów rozwojowych.
Ciekawostka
Strona rentumi.pl pozwala nam stworzyć uporządkowaną bazę mieszkań, jako podgląd bieżącej sytuacji. Dzięki tej aplikacji do zarządzania najmem mamy widok na całą nieruchomość, również pod względem aktualnie przebywających lokatorów, stanów liczników, wyposażenia i rozliczeń związanych z danym mieszkaniem. Inwestowanie z Rentumi w nieruchomości to możliwość zarządzania jednym czy nawet 20 mieszkaniami.
