Windykacja zaległego czynszu

Wiele osób decydujących się na wynajem nieruchomości nie zdaje sobie sprawy z ryzyka jakim jest niewypłacalny najemca.  Z biegiem czasu mogą pojawić się problemy z płatnością czynszu. W takiej sytuacji istotna jest szybka reakcja, początkowo mało inwazyjna z czasem przybierająca bardziej formalną postać. Im szybciej zareagujemy tym bardziej prawdopodobne, że uda się ściągnąć należność. Taka próba odzyskania należności od dłużnego najemcy nazywana jest windykacją. Można ją podzielić na:

  • Windykację polubowną – dzielącą się na windykacje zalaną (rozmowy telefoniczne, listy) oraz bezpośrednią (spotkania z dłużnika, próba mediacji)
  • Windykacja sądowa – uzyskanie wyroku sądowego z klauzulą wykonalności
  • Windykacja komornicza – wszczęcie sprawy komorniczej, współpraca z komornikiem w celu ściągnięcia długu
  • Windykacja karna – stosowana w przypadkach skrajnie nieuczciwych dłużników, którzy działają na niekorzyść właściciela mieszkania

Wynajem mieszkania jak każdy biznes niesie ze sobą ryzyko. Należy pamiętać, że współpraca z nierzetelnymi lokatorami nie musi skończyć się utratą pieniędzy. Właściciel powinien wykorzystać wszelkie możliwości dane mu przez prawo by odzyskać należność. Często wystarczy telefon lub list by odzyskać część lub całość zadłużenia.

Windykacja zdalna

 

Windykacja telefoniczna jest pierwszy krokiem w drodze do odzyskania zaległych należności, który w brew pozorom może okazać się bardzo skuteczny. Prowadzenie telefonicznej rozmowy windykacyjnej wymaga doświadczenia oraz pewności siebie. Istotną sprawa jest przygotowanie wcześniejszego schematu rozmowy. Właściciel powinien przygotować się na każdą ewentualną argumentację najemcy i przekierować rozmowę na w taki sposób by nie wyczuł naszej słabości i współczucia. Trzeba brać pod uwagę fakt, iż bardzo często zdarza się, że dłużnik  zataja przed windykatorem prawdę w celu uniknięcia płatności. Poprawnie przeprowadzona rozmowa windykacyjna powinna skłonić rozmówce do przemyśleń. Warto uświadomić dłużnika o konsekwencjach niezapłacenia czynszu m.in.: wpisanie do rejestru dłużników, problem z uzyskaniem kredytu, brak możliwości podpisywania umów z operatorami oraz postępowanie komornicze. Ważne, aby podczas rozmowy z dłużnikiem określić konkretny termin spłaty długu, czy pozwolimy spłacać dług w ratach, jak wysoka będzie rata i w jaki sposób będzie płacona. Istotne jest by nie ustępować w czasie negocjacji. Rozmowę należy zakończyć podsumowaniem i potwierdzeniem ustaleń.

W sytuacji, gdy rozmowa telefoniczna nie przynosi skutku i dłużnik nie podejmuje współpracy w związku ze spłatą długu lub wręcz unika kontaktu z wierzycielem, należy wykonać kolejny krok, którym jest wysłanie wezwania do zapłaty. Bez względu na to czy nieuczciwy najemca odbierze wezwanie czy nie, właściciel nieruchomości ma niepodważalny dowód, iż w odpowiedni sposób poinformował lokatora o zadłużeniu. Wysłanie wezwania do zapłaty za potwierdzeniem odbioru zgodnie z prawem jest prawomocne i nieodebranie tego typu korespondencji nie ma większego znaczenia. Wysłanie takiego pisma umożliwia wszczęcie postępowania windykacyjnego i procedur sądowych. Wezwanie do zapłaty nie ma określonego wzoru i ma charakter indywidualny. Właściwie sformułowane wezwanie do zapłaty musi zawierać:

  • Datę i miejsce sporządzenia dokumentu
  • Umowa z jakiej wynika zobowiązania np. z umowy najmu
  • Imię i nazwisko wierzyciela
  • Imię i nazwisko dłużnika
  • Wysokość zaległości wraz z odsetkami


Windykacja  bezpośrednia

 

Kiedy windykacja zdalna zawodzi warto zwrócić się ku windykacji bezpośredniej. Osobiste spotkanie z dłużnikiem i próba mediacji często jest niezastąpiona. W czasie wizyty właściciel mieszkania powinien dążyć do ustalenia dogodnego terminu oraz sposobu spłaty długu, najlepiej w formie pisemnego zobowiązania do zapłaty. Plusem wizyty osobistej jest ustalenie np. spłaty długu w postaci ratalnej i określenie wysokości każdej raty. Jeśli umowa najmu nie zawiera informacji dotyczącej numeru PESEL zadłużonego lokatora, należy uzupełnić ten identyfikator w czasie wypełniania pisemnego zobowiązania do zapłaty. Jest to informacja często nie zbędna do wszczęcia postępowania sądowego.

Windykacja sądowa

 

Windykacja sądowa jest wszczynana w momencie, gdy zawiodą polubowne metody odzyskania wierzytelności. Jeśli do nieuczciwego najemcy zostało dostarczone ostateczne wezwanie do spłaty właścicielowi lokalu nie pozostaje nic innego niż skierowanie sprawy do sądu i próba uzyskania sądowego nakazu zapłaty należności. W takiej sytuacji prawo przewiduje oprócz zwykłego postępowania 3 inne tryby:

  • Postępowanie nakazowe
  • Postępowanie upominawcze
  • Postępowanie uproszczone

Postępowanie nakazowa dotyczy wyłącznie roszczeń pieniężnych i nie wymaga wyznaczania terminu rozprawy sądowej, ponieważ sprawa jest rozpatrywana bez udziału stron. Po złożeniu wniosku o wszczęcie postępowania nakazowego sąd wydaje nakaz zapłaty na podstawie dostarczonych dowodów, którymi są: zaakceptowany przez dłużnika na piśmie rachunek, wezwanie dłużnika do zapłaty i pisemne uznanie długu przez nieuczciwego lokatora oraz umowa najmu. Od nakazu zapłaty można się odwołać. Postępowanie upominawcze jest stosunkowo podobne do postępowania nakazowego z wyjątkiem typu roszczeń jakie obejmują. Postępowanie upominawcze dotyczy roszczeń pieniężnych lub świadczenia innych rzeczy zamiennych. Od nakazu zapłaty również przysługuje odwołanie.  Postępowanie uproszczone prowadzi się gdy roszczenie wynika z umowy najmu (jeśli należność nie przekracza 10 000 zł), rękojmi (jeśli należność nie przekracza 10 000 zł) lub zapłaty czynszu (jeśli należność nie przekracza 75 000 zł) . Ten tryb postępowania przewiduje wyznaczenie terminu rozprawy sądowej wraz ze stawieniem się stron postępowania. W wyniku takiego działania wydawany jest wyrok, od którego przysługuje apelacja


Windykacja komornicza

 

Posiadając wyrok wykonawczy właściciel mieszkania może podjąć kolejne kroki  windykacji i udać się do kancelarii komorniczej. Komornik po dogłębnym rozpoznaniu sprawy podejmie próbę zajęcia mienia dłużnika i w ten sposób odzyskania pieniędzy za wynajem, które należą się wierzycielowi. Jeżeli okaże się, że na koncie bankowym nie ma odpowiedniej sumy lub takowego konta w ogóle nie ma, zajęcie może dotyczyć rzeczy ruchomych, których spieniężenie w drodze licytacji pokryje straty windykatora. Należy pamiętać, że unikanie spłaty długu może powodować wszczęcie windykacji karnej, co wiąże się z zagrożeniem pozbawienia wolności  dłużnika do lat 8.

 

 

Dla niektórych osób wszczęcie windykacji to sprawa niewygodna i kłopotliwa. Często osoby wynajmujące mieszkania nie posiadają odpowiedniej wiedzy na temat swoich praw i samej windykacji. Z pomocą przychodzą radcy prawni, jednak koszt ich usług często jest wysoki szczególnie dla osób które wynajmują mieszkania 10 lub więcej lokali. Idealnym rozwiązaniem są nowoczesne technologie. To dzięki nim powstała innowacyjna aplikacja Rentumi pomagająca użytkownikowi w zarządzaniu najmem mieszkań. W opcjach znajdziemy również skuteczną windykację. Rentumi pomaga rozwiązywać problemy z zalegającymi najemcami. Początkowo przez wiadomości sms. Aplikacja umożliwia naliczanie karnych opłat za takie wiadomości np. 5 zł/ sms co może skuteczniej wpłynąć na uregulowanie przez zadłużonego lokatora należności. Jeśli te działania nie przyniosą skutku Rentumi umożliwi szybkie skierowanie sprawy do firmy windykacyjnej.