Wynajem nieruchomości a konieczność rozliczenia podatku i sposób na jego wyzerowanie – jak nie płacić podatku od najmu ?

Nieruchomość to doskonała inwestycja w przyszłość. Szczególnie jeśli przynosi nam stały dochód. Należy jednak pamiętać o zgłoszeniu wynajmu do urzędu skarbowego a co za tym idzie odprowadzaniu stosownych podatków od zysków jakie z nich czerpiemy. Czy warto płacić podatki? Jakie są formy opodatkowania najmu? Czy ryczałt jest opłacalny?

Czy warto płacić podatki? 

Z roku na rok wzrasta liczba osób inwestujących w wynajem nieruchomości. Część osób wchodzących na ten wymagający rynek chcąc uzyskać jak największe zyski unika płacenia podatków. Takie postępowanie wiąże się z nie przyjemnymi konsekwencjami nie tylko w postaci zapłaty zaległego czynszu. Wynajmując własne mieszkanie powinniśmy pamiętać o płaceniu podatku od nieruchomości oraz podatku od najmu. Nieuregulowanie tych należności może wiązać się z niemożnością  zaciągnięcia kredytu, wpisaniem do Krajowego Rejestru Dłużników, otrzymaniem grzywny lub mandatu karno  skarbowego. Płacenie podatku przynosi największe  korzyści osobą, które praktykują najem okazjonalny. Opłata należności do urzędu skarbowego nie tylko gwarantuje nam bezproblemowy najem, ale również skuteczniej chroni w czasie konieczności zmiany najemcy. Należy również pamiętać, że przychody z najmu prywatnego mieszkania będącego współwłasnością małżeńską, powinny być rozliczane przez każdego z małżonków osobno.  Ustawodawca daje jednak możliwość rozliczania całości najmu przez jednego z małżonków, jeżeli:

  • Między małżonkami jest wspólnota majątkowa
  • Małżonkowie złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu przez jednego z małżonków do konkretnego urzędu skarbowego

Rozliczenie całości dochodu przez jednego z małżonków dotyczy tylko i wyłącznie wspólnego majątku. Jeżeli zysk z najmu jest odrębnym majątkiem jednego z małżonków musi on samodzielnie rozliczyć się z tego rodzaju przychodów.

 

Ryczałt 

Podejmując chęć wynajęcia mieszkania należy zastanowić się w jaki sposób będziemy rozliczać się z urzędem skarbowym. Wyróżniane są dwie formy opodatkowania najmu:

  • Opodatkowanie z najmu prywatnego
  • Opodatkowanie wynikające z zarejestrowanej działalności gospodarczej

Opodatkowanie z najmu prywatnego można płacić w ryczałcie lub na zasadach ogólnych skali podatkowej. Ryczałt to uproszczony sposób naliczania podatku bez ustalenia podstawy jego wymiaru. Zgodnie z Art. 2 ustawy o  zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne „osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”. Podatnik wybierający opodatkowanie w formie ryczałtu nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów, jeśli wysokość przychodów wynika z podpisanej z najemcą umowy. Warunkiem takiego rozliczania z podatku jest złożenie oświadczenia o wyborze ryczałtu do urzędu skarbowego. Gdy wynajem rozpoczyna się w trakcie roku podatkowego oświadczenie należy złożyć do 20 dnia miesiąca od otrzymania  pierwszego zysku z najmu lub do końca roku podatkowego, jeśli zysk z wynajmu wpłynął na konto właściciela w grudniu.  Na koniec roku podatkowego zysk z najmu powinien być rozliczony na zeznaniu PIT-28.


Skala podatkowa 

Opodatkowanie z najmu prywatnego można płacić również na zasadach ogólnych skali podatkowej. Opodatkowanie z najmu można płacić również na  zasadach ogólnych skali podatkowej. W opodatkowaniu na zasadach ogólnych podatek jest wyliczany od dochodu, a nie od przychodu. Dochód jest równy różnicy  przychodu i kosztów uzyskania tego przychodu. Osoby fizyczne mają obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów lub ksiąg przychodów i rozchodów. Na ich podstawie wyliczany jest podatek dochodowy. Skala podatkowa wynosi 18% lub 32% i zależna od wysokości dochodu. Dochód nie przekraczający 85 528 zł rozliczany jest skalą podatkową w wysokości 18%, powyżej tej kwoty skalą w wysokości 32%.  Na zasadach ogólnych mogą rozliczać się zarówno osoby posiadające zarejestrowaną działalność gospodarczą jak i osoby prowadzące najem prywatny.

  Amortyzacja wynajmowanej nieruchomości 

 

Jak skutecznie obniżyć podatek lub w ogóle go nie płacić. Doskonałym rozwiązaniem jest amortyzacja wynajmowanego mieszkania. Każde mieszkanie które jest regularnie użytkowanie z czasem niszczeje i zmniejsza się jego standard. Kosztami związanymi z użyciem nieruchomości jest tzw. amortyzacja. Jest to wartość wyrażana w procentach odzwierciedlająca spadek wartości mieszkania. Aby móc przystąpić do obliczania amortyzacji należy wpisać nieruchomość do ewidencji środków trwałych. Kolejnym krokiem jest ustalenie początkowej wartości mieszkania. Jeśli mieszkanie zostało zakupione, wartość początkowa znajduje się we własnościowym akcie notarialnym. Jeśli mieszkanie zostało odziedziczone w spadku niezbędna będzie pomoc rzeczoznawcy, który określi wartość pierwotną mieszkania. W przypadku wybudowania nieruchomości jej wartość stanowi całkowity koszt jej wytworzenia. Dodatkowym atutem jest możliwość doliczenia do wartości mieszkania kosztów jego ulepszeń. Jeśli masz zamiar wynająć mieszkanie możesz wykorzystać uproszczoną metodę obliczania wartości początkowej nieruchomości. W tym przypadku wartość początkowa mieszkania jest równa iloczynu całkowitej powierzchni mieszkania i 998 zł. Metoda ta jest jednak mało opłacalna, ponieważ uzyskamy zaniżoną wartość mieszkania w stosunku do rzeczywistej wartości mieszkania. Roczny poziom amortyzacji wynosi:

  • 1,5% dla lokali mieszkalnych i budynków
  • 2,5% dla lokali niemieszkalnych i lokali dla właścicieli posiadających własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

Właściciele, którzy zakupili używaną nieruchomość mogą obniżyć wartość podatku nawet do zera za pomocą przyspieszonej amortyzacji na podstawie indywidualnej stawki, która może wynosić nawet 10%. Własna stawka amortyzacji jest możliwa, kiedy:

  • W przed dzień zakupu mieszkanie było użytkowane min. przez 5 lat
  • Przed wpisaniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych właściciel wprowadził ulepszenia przekraczające lub równe 30% wartości mieszkania.

Ważne alby pamiętać, że z amortyzacji mogą skorzystać wyłącznie osoby rozliczające się na zasadach ogólnych lub na zasadzie podatku liniowego. Należ także prowadzić ewidencję środków trwałych, dzięki której udokumentujemy wszystkie wartości ulepszeń bądź zużycia mieszkania.

 

Podatek liniowy 

Inną formą opodatkowania zysków z najmu jest podatek liniowy, z którego mogą korzystać wyłącznie przedsiębiorcy z zarejestrowaną działalnością gospodarczą. Stawka podatku liniowego zawsze wynosi 19% bez względu na wysokość dochodu. To główna różnica między podatkiem liniowym a podatkiem rozliczanym na zasadach ogólnych.  Atutem tej formy opodatkowania  jest  możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu. Minusem natomiast jest brak kwoty wolnej od podatku. Warunkiem takiego rozliczania jest złożenie oświadczenia o wyborze podatku liniowego. Wybór ten przedsiębiorca musi zgłosić właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do dnia 20 stycznia roku podatkowego.

Aby prawidłowo wybrać formę opodatkowania należy stworzyć odpowiednią  umowę najmu, określając w niej dokładną wysokość czynszu. Powierzenie   skonstruowania takiego dokumentu profesjonalistom często jest kosztowne i czasochłonne.  Lepszym rozwiązaniem jest zaopatrzenie się w dostępną na rynku aplikację, która szybko i sprawnie pomoże skonstruować takie pismo. Taka właśnie jest aplikacja Rentumi. Za jej pomocą można w rzetelny, szybki i profesjonalny sposób przygotować umowę najmu. Aby uniknąć nieporozumień i potwierdzić zgodność zapisów umowy z prawem, stworzony dokument sprawdzany jest przez  kilka kancelarii prawniczych. Rentumi w najbliższym czasie ma zamiar wprowadzić możliwość zamówienia umowy najmu okazjonalnego u zaufanego i kompetentnego notariusza.  Korzystając z tej funkcji aplikacji Rentumi umowa ta może okazać się nawet  dwa razy tańsza niż w powszechnie dostępnych biurach notarialnych.