Jak skonstruować dobrą umowę najmu
Jak skonstruować, zabezpieczyć i o czym pamiętać
Sporządzanie umowy najmu jest coraz bardziej powszechne. Jej sfomułowanie nie jest skomplikowane, jednak osobą, które nie mają na co dzień styczności z tego rodzaju dokumentami może sprawiać trudności. Internet przepełniony jest wzorami takich umów, należy jednak pamiętać, że zawierają one tylko podstawowe elementy, które są niezbędne do ważności takiej umowy. Problemy pojawiają się, gdy chcemy zabezpieczyć się kaucją w razie zniszczeń w mieszkaniu lub gdy lokator nie chce zapłacić czynszu i nie chce opuścić lokalu. Jak powinna byś skonstruowana umowa najmu pokoju lub umowa wynajmu mieszkania? Jakie elementy powinna zawierać?
Tytuł prawny umowy oraz dane stron najmu
Podstawowym elementem umowy najmu jest określenie jej tytułu prawnego. Należy określić, czy najem będzie zwykły, okazjonalny czy instytucjonalny. Choć wydaje się oczywiste, że umowa musi zawierać dane zarówno osoby wynajmującej jak i najemcy, to często są one nie pełne. W umowie oprócz imion i nazwisk powinny znaleźć się identyfikatory PESEL, numer dowodu spisany z dokumentu tożsamości a w przypadku najemcy komercyjnego NIP i REGON firmy. Takie procedury mają przeciwdziałać oszustwom. Osoby o szczerych intencjach nie będą miały nic przeciwko gdy poprosimy je o te dane. Istotne by podczas podpisywania umowy właściciel lokalu okazał dokumenty świadczące o posiadaniu tytułu prawnego do wynajmowanej nieruchomości. Warto zawrzeć w umowie najmu zapis dotyczący braku obciążeń prawnych mieszkania.
Czas obowiązywania umowy
Umowa najmu podpisywana jest zazwyczaj na czas określony. Taka umowa precyzyjnie określa czas jej obowiązywania najczęściej jest to 12 miesięcy. Dzięki temu najemca może być spokojny, że przez najbliższy rok umowa najmu nie zostanie wypowiedziana. Osoba wynajmująca też może być spokojna, ponieważ ma pewność, że przez najbliższy rok będzie miał systematyczny przypływ gotówki i pewność, że lokator nie zerwie umowy ze względu na korzystniejszą ofertę konkurencji. Umowę na czas określony zawsze można przedłużyć za porozumieniem stron. Stosownym krokiem jest uwzględnienie zapisu dotyczącego wcześniejszego zerwania umowy. Jeśli najemca będzie chciał wcześniej zrezygnować z najmu powinien uiszczać opłaty do końca obowiązywania umowy lub określenie kary umownej za wcześniejsze opuszczenie lokalu. Z kolei jeśli właściciel będzie chciał przedwcześnie wypowiedzieć umowę najmu mieszkania, lokator będzie mógł ubiegać się o swoje prawa na drodze sądowej. Warto zapisać w umowie czas w jakim najemca ma opuścić mieszanie po zerwaniu lub rozwiązania umowy. Takie zapisy zabezpieczą właściciela przed lokatorem, który nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania.
Kwestie finansowe
Bardzo istotną kwestią zarówno dla najemcy jak i wynajmującego jest określenie wysokości czynszu i terminu, w jakim pieniądze mają wpływać do właściciela. Niezbędnym zapisem jest także określenie w jakiej formie ma być płacona ta należność – przelewem na konto bankowe czy gotówką. Wynajmując mieszkanie obie strony mają dwie możliwości opłat dodatkowych np. za media. Po pierwsze można wprowadzić do umowy zapis, że to osoba wynajmująca jest odpowiedzialna za samodzielne opłacenie czynszu do spółdzielni mieszkaniowej i mediów. Druga możliwość przewiduje, iż określane zostają zryczałtowane koszty wynajmu i najemca opłaca koszty mediów
Kaucja jako forma zabezpieczenia wynajmującego
Dobrym pomysłem jest także uwzględnienie w umowie kaucji będącej zabezpieczeniem wynajmującego w przypadku np. zniszczenia lokalu. Art. 6. Ustawy o ochronie praw lokatorów określa, iż „zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”. Kaucja sama w sobie nie podlega opodatkowaniu. Należy jednak pamiętać, że obowiązek ten powstaje w sytuacji, kiedy kaucja zostanie pobrana na poczet np. zaległego czynszu. W związku z zapisem dotyczącym kaucji do umowy powinien zostać dołączony protokół z wyszczególnionym wyposażeniem mieszkania i jego stanem technicznym. Protokół ten warto wzbogacić o dokumentacje fotograficzną. Taki załącznik umowy pozwoli nam oszacować ewentualne zniszczenia.
Prawa i obowiązki
Istotnym zapisem w umowie najmu są prawa i obowiązku obu stron. W umowie najmu powinien pojawić się zapis mówiący, że „najemca zobowiązuje się użytkować lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, dbając o jego stan techniczny i sanitarny”. Dobrze jest także jasno określić, że najemca nie może podnająć lokalu osobie trzeciej, zamieszkać z drugą osobą bez zgody właściciela ani wymienić się z kimś lokalami. Bardzo ważne by wprowadzić do umowy zapis kto jest zobowiązany do napraw potencjalnych usterek, które mogą wystąpić w mieszkaniu. Najczęściej usterki są usuwane na koszt osoby wynajmującej, są odstępstwa od takich sytuacji. Najemca poniesie koszty naprawy zepsutego sprzętu, jeśli użytkował go w niewłaściwy sposób lub jeśli uszkodzenia powstały przez nie uwagę lokatora.
Zdarzają się również sytuacje, gdy osoba wynajmująca nalega na wprowadzenie do umowy zapisu dotyczącego zakazu prowadzenia w mieszkaniu działalności gospodarczej. Istotą tego zapisu jest uniknięcie stworzenia w wynajmowanym mieszkaniu siedziby firmy, która przez swoją działalność mogłaby być uciążliwa dla pozostałych mieszkańców. Kontrowersje wzbudzają zapisy, w których uwzględnia się wizyty właściciela w wynajmowanym mieszkaniu. Warto w tym miejscu, dla komfortu najemcy określić, kiedy będą odbywały się wizyty (np. raz w miesiącu) i z jakim wyprzedzeniem lokator będzie o nich informowany ( informacja telefoniczna tydzień przed wizytą). Należy pamiętać, że w umowie najmu okazjonalnego powinno znaleźć się również oświadczenie osoby wynajmującej, mające status aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się do opuszczenia lokalu w terminie wskazanym w umowie. Osoba wynajmująca musi wskazać lokal, w którym zamieszka w przypadku konieczności opuszczenia mieszkania wraz ze zgodą tegoż właściciela na zamieszkanie w nim najemcy.
Trudno stworzyć jeden konkretny wzór umowy najmu, który byłby uniwersalny dla każdego wynajmu. Umowa najmu mieszkania zawsze powinna być dopasowana do okoliczności i oczekiwań obu stron w związku z tym tworzenie takiej umowy może być bardzo skomplikowane. Powierzenie skonstruowania umowy profesjonalistom często jest kosztowne i czasochłonne. Lepszym rozwiązaniem jest zaopatrzenie się w dostępną na rynku aplikacje, która szybko i sprawnie pomoże skonstruować takie pismo. Taka właśnie jest aplikacja Rentumi. Aplikacja rzetelnie przygotowuje umowy w sposób szybki i profesjonalny. Stworzony wzór „idealnej umowy” oparty jest na wieloletnim doświadczeniu w wynajmowaniu lokali. Aby jak najlepiej spełnić oczekiwania użytkowników wzór Rentumi został sprawdzony przez kilka kancelarii prawniczych. Współczesny świat jest pełen nowoczesnych rozwiązań. Warto z nich korzystać by oszczędzać zarówno czas jak i pieniądze