Czy powinieneś kupić nieruchomości do wynajęcia, jeśli masz dług?

Nieruchomości do wynajęcia często odgrywają główną rolę w poprawie finansów i pomaganiu rodzinom w osiągnięciu finansowej wolności. Ale jeśli jesteś już zadłużony, musisz przeprowadzić staranną analizę swoich możliwości finansowych przed podjęciem kolejnego zobowiązania.

Nieruchomości do wynajęcia. Dobry dług a zły dług

Zanim zagłębimy się w dyskusję, czy inwestowanie w nieruchomości jest rozsądne, gdy posiada się istniejący dług, ważne jest, abyśmy omówili niuanse długu. W szczególności warto zbadać różnicę między tym, co doradcy finansowi nazywają „dobrym długiem”, a „nieściągalnym długiem”.

Dobry dług jest ogólnie uważany za zobowiązanie, które masz w związku z posiadaniem cennych aktywów – takich jak dom lub firma. Ten dług tworzy dla ciebie przepływ gotówki. Przynajmniej wartość aktywów z czasem rośnie i stawia Cię w lepszej sytuacji finansowej. Zły dług to zobowiązanie, który masz z tytułu takich rzeczy, jak karty kredytowe, pożyczki samochodowe i pożyczki studenckie.

W przypadku złego długu nie mamy do czynienia wartościowymi aktywami. Występują również wysokie stopy procentowe, co ułatwia zaleganie z płatnościami. Jak mówi stare przysłowie, dobry dług uczyni cię bogatym, a zły dług – biednym. Jest to oczywiście nadmierne uproszczenie, ale jakże obrazowe.

Inwestowanie w nieruchomości będąc zadłużonym

Bardzo niewielu Polaków jest całkowicie wolnych od długów. Jest wielu ludzi, którzy pozbyli się złego długu, ale nawet oni zazwyczaj mają dobry dług. Powstaje zatem pytanie: czy można lub należy inwestować w nieruchomości będąc zadłużonymi?

Odpowiedź na to pytanie nie jest tak prosta, jak byśmy chcieli. Chociaż z pewnością, będziemy musieli przeprowadzić dokładniejszą analizę, aby określić czy powinieneś zaciągać kolejne zobowiązanie. Jeśli toniesz w złym zadłużeniu – tj. kartach kredytowych, pojazdach i pożyczkach studenckich – nie rozsądnie jest myśleć o zaciąganiu jeszcze większego kredytu (nawet jeśli jest to dobry dług).

Twoje pieniądze znacznie lepiej zostaną wydane na spłatę tych długów i wykopanie się z dziury finansowej w której jesteś. Ale co z tymi, którzy mają bardzo małe kwoty nieściągalnego długu lub bardzo dobry dług? Tutaj dyskusja staje się ciekawsza.

Zanim zabrniesz zbyt daleko w swoich analizach, musisz upewnić się, że masz możliwość zaciągnięcia większego zadłużenia. Chociaż pożyczkodawcy (banki) nie wymagają zerowego zadłużenia, aby kwalifikować się do pożyczki, chcą zobaczyć stosunek zadłużenia do dochodów (DTI), aby zrozumieć, jaka część miesięcznego dochodu przeznaczana jest na zadłużenie.

Banki dbają o Twój współczynnik DTI, ponieważ chcą mieć pewność, że masz wystarczający dostępny dochód, aby pokryć istniejące długi oraz kredyt hipoteczny. Innymi słowy, próbują określić Twoją zdolność do spłaty pożyczki.

W przypadku pierwszego domu maksymalna liczba pożyczkodawców DTI, z którymi są zadowoleni, zwykle mieści się w przedziale od 36 do 50 procent. W przypadku inwestycji w nieruchomości lub drugiego kredytu hipotecznego liczba ta prawdopodobnie jest bliższa 20 procent.

Jeśli liczby się zgadzają i myślisz, że Twoje finanse kwalifikują Cię do zakupu nieruchomości do wynajęcia, następną rzeczą do przemyślenia jest praktyczność zawarcia umowy. Największym plusem inwestowania w nieruchomości jest to, że zapewnia dodatkowy przepływ gotówki. Pieniądze te można następnie wykorzystać na spłatę długu, co przyspieszy Twoją zdolność do budowania bogactwa.

Gdy decydujesz się np. na wynajem mieszkań na pokoje, musisz zawsze dbać o to, aby Twoje mieszkanie było wynajęte. Największą wadą inwestowania w nieruchomości, gdy już jesteś zadłużony, jest to, że miesięczne płatności tylko rosną. Pozostawia to mniej pieniędzy uznaniowych i szkodzi Twojej elastyczności w krótkim okresie. Zwiększa to również stres, ponieważ dzieli Cię tylko jeden krok od totalnej katastrofy finansowej.

Inwestowanie w nieruchomości. Indywidualna decyzja

Ostatecznie nikt nie jest w stanie powiedzieć, czy powinieneś inwestować w nieruchomość, posiadając długi. Jest to każdego, indywidualna decyzja. Natomiast w niektórych sytuacjach odpowiedź jest jasna.

Jednak większość przypadków wymaga wielu analiz i należytej staranności. Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, poświęć dużo czasu na analizę szczegółów każdej umowy. Budowanie niezależności finansowej nie przychodzi od razu.

Chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny należy pamiętać o kilku ważnych aspektach. Na początku należy zastanowić się, ile kapitału musimy włożyć w daną nieruchomość. Kolejnym krokiem jest zastanowienie się jaki zysk generuje nam zakupione mieszkanie.

Określając powyższe założenia można obliczyć zysk jaki jesteśmy w stanie uzyskać w przeciągu np. 10 lat oraz obliczyć średnią roczną stopę zwrotu z inwestycji (ROI).