Rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym przez lokatora. Na jakich zasadach najemca może to zrobić?
Rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym przez lokatora – w których sytuacjach można ją rozwiązać, co mówią na ten temat przepisy? Oto przydane informację dla wynajmującego, jak i najemcy.
Rozwiązanie umowy najmu, a rodzaj umowy
W przypadku najmu lokalu mieszkalnego możliwość rozwiązania umowy najmu jest powiązana z tym, jaki jest rodzaj zawartej umowy.
Umowa najmu na czas określony – najemca może wypowiedzieć ją z zachowaniem odpowiedniego okresu zapisanego w umowie. Jeśli nie ma w niej takiego zapisu dotyczącego okresu wypowiedzenia, to z pomocą przychodzi kodeks cywilny – który mówi o zachowaniu trzymiesięcznego okresu.
Umowy najmu na czas nieokreślony – w tym przypadku najemca może wypowiedzieć umowę tylko z zachowaniem okresu wypowiedzenia – jeżeli taki zapis jest w umowie. Jeśli go nie ma, rozwiązanie umowy najmu jest niemożliwe. Umowa kończy się z dniem, do którego została podpisana.
Rozwiązanie umowy najmu – kiedy to możliwe?
W przypadku umowy najmu na czas nieokreślony i określony, najemca może je rozwiązać w trybie natychmiastowych. Taki tryb umożliwia rozwiązanie umowy najmu z dnia na dzień. I to bez zachowania okresu wypowiedzenia. Możliwe jest to tylko w dwóch, wybranych przypadkach, o których szerzej mówi kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 664 § 2 kodeksu cywilnego: jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Rozwiązanie umowy najmu nie przysługuje najemcy w momencie, kiedy w chwili zawarcia umowy wiedział o wyżej wymienionych wadach.
Zgodnie z art. 682 kodeksu cywilnego: jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Przepisy pokazują, że rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym istnieje, gdy lokal posiada poważną wadę i nie nadaje do użytku.
Za przykład weźmy teoretyczny wybuch gazu w budynku. Nadzór budowlany wyłączy cały budynek z użytkowania. W tym momencie wad lokalu nie da się usunąć i najemca może w trybie natychmiastowym rozwiązać umowę.
Jeśli w lokalu istnieje wada możliwa do usunięcia np. awaria ogrzewania w mieszkaniu, wówczas najemca jest zawiadomić właściciela. Rozwiązanie umowy najmu istnieje tylko w przypadku, gdy właściciel nie usunął danej wady.
Rozwiązanie umowy najmu. Konflikt pomiędzy właścicielem a najemcą
Konflikty się zdarzają. Spory mogą pojawić się, gdy obie strony nie są zadowolone z warunków współpracy.
Najemca lokalu, jeżeli zdecyduje się na rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym musi udowodnić fakt wystąpienia wad w mieszkaniu.
W zależności, jaka to jest wada np. podczas sprawy sądowej konieczne będzie posłużenie się takimi dowodami jak:
- zeznania świadków;
- korespondencja pomiędzy najemcą, a właścicielem;
- opinia fachowca wezwanego do lokalu w celu usunięcia wady lub oceny jak poważna jest to usterka;
Przedstawienie takich dowodów jest bardzo ważne. Jeśli właściciel mieszkania nie uzna zasadności rozwiązania umowy, może dalej naliczać czynsz. Gdy zaległości nie będą wypłacane, sprawa zostanie skierowana do sądu.
Gdy najemca nie będzie potrafił przedstawić dowodów, sąd zasądzi zaległy czynsz, ponieważ uzna, że do rozwiązanie umowy najmu dalej jest wiążąca.
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
Sąd to już ostateczność. Aby rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron mogło się odbyć ważne są negocjacje odbywające się pomiędzy właścicielem mieszkania, a lokatorem.
Przyjęło się, że rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron powinno sporządzać się w formie dokumentu pisemnego, który muszą podpisać obie strony.
Zdarzają się nieliczne przypadki, że takie sprawy są rozwiązywane poprzez umowę ustną lub korespondencję mailową.
Podpisując umowę najmu, właściciel może zawrzeć informację, w której wynika, że zmiana warunków umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron reguluje również kodeks cywilny. Zgodnie z art. 77. kodeksu cywilnego Forma zmiany lub rozwiązania umowy:
§ 1. Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.
§ 2. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę.
§ 3. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.
Aby rozwiązanie umowy najmu było skuteczne musimy dodać kilka niezbędnych informacji. W dokumencie kończącym naszą współpracę z najemcą powinno znaleźć się oświadczenie obydwu stron z wyjaśnieniem, że dochodzi do rozwiązania umowy za porozumieniem stron, z datą, kiedy do niego doszło.
Właściciel mieszkania może zastosować wobec lokatora karę umowną. W przypadku, gdy obie strony podpiszą umowę najmu na rok, a najemca postanowi po miesiącu zrezygnować ze współpracy, dodatkowo z rozwiązaniem umowy za porozumieniem stron, lokator będzie zobowiązany do zapłaty kary umownej.
Aby zwiększyć bezpieczeństwo najmu, szczególnie polecamy gotowe i sprawdzone wzory umów dostępne do pobrania:
