Amortyzacja mieszkania

Amortyzacja najmu – kiedy, jak stosować i z jakich stawek amortyzacji korzystać?

Jak skutecznie obniżyć podatek lub w ogóle go nie płacić. Doskonałym rozwiązaniem jest amortyzacja wynajmowanego mieszkania. Zazwyczaj można legalnie wynajmować mieszkanie pomniejszając wysokość podstawy opodatkowania a nawet pomniejszyć podatek do zera. Jak to zrobić? Jak stosowanie amortyzacji ogranicza prawo? Jakie stawki amortyzacji przyjąć?

Pojęcie amortyzacja i możliwości jej zastosowania

Każde mieszkanie, które jest regularnie użytkowanie z czasem niszczeje i zmniejsza się jego standard. Kosztami związanymi z zużyciem nieruchomości jest tzw. amortyzacja. Jest to wartość wyrażana w procentach odzwierciedlająca spadek wartości mieszkania. Zgodnie z Art. 32 Ustawy o rachunkowości „Odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych od środka trwałego dokonuje się drogą systematycznego, planowego rozłożenia jego wartości początkowej na ustalony okres amortyzacji. Rozpoczęcie amortyzacji następuje nie wcześniej niż po przyjęciu środka trwałego do używania, a jej zakończenie – nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych z wartością początkową środka trwałego lub przeznaczenia go do likwidacji, sprzedaży lub stwierdzenia jego niedoboru, z ewentualnym uwzględnieniem przewidywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego. „Amortyzacje można stosować w stosunku do nieruchomości, których jesteśmy właścicielem, współwłaścicielem lub posiadamy spółdzielcze prawo właściwości. Jest swego rodzaju kosztem uzyskania przychodu. Procentowy spadek wartości mieszkania można wrzucić w koszty jedynie, gdy, właściciel lokalu rozlicza się na zasadach ogólnych lub na zasadzie podatku liniowego. Niestety w chwili obecnej rozliczając się ryczałtowo nie uzyskamy żadnych korzyści z amortyzacji wynajmowanego mieszkania.

Ustalenie wartości początkowej amortyzowanej nieruchomości

Aby móc przystąpić do obliczania amortyzacji należy wpisać nieruchomość do ewidencji środków trwałych. Kolejnym krokiem jest ustalenie początkowej wartości mieszkania. Jeśli mieszkanie zostało zakupione, wartość początkowa stanowić będzie sumę kwoty zawartej w własnościowym akcie notarialnym, opłat notarialnych, skarbowych oraz prowizji. Jeśli mieszkanie zostało odziedziczone w spadku niezbędna będzie pomoc rzeczoznawcy, który określi wartość pierwotną mieszkania. W przypadku wybudowania nieruchomości jej wartość stanowi całkowity koszt jej wytworzenia (w tym koszty materiałów oraz robocizny). Jeśli nie wiemy, jak obliczyć wartość początkową lokalu lub posiadamy nieruchomość na wynajem, która była użytkowana, warto skorzystać z tzw. przyspieszonej amortyzacji obniżając wartość podatku nawet do zera. Przyspieszona amortyzacja obliczana jest na podstawie indywidualnej stawki, która może wynosić nawet 10%. Własna stawka amortyzacji jest możliwa, gdy:

• W przed dzień zakupu mieszkanie było użytkowane min. przez 5 lat

• Przed wpisaniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych właściciel wprowadził ulepszenia przekraczające lub równe 30% wartości mieszkania.

Istotną kwestią są także wszelkiego rodzaju ulepszenia, które właściciel wprowadza w lokalu. Koszty remontu lub wykończenia mieszkania nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodu, lecz jako ulepszenie środka trwałego będą powiększać wartość początkową lokalu co równoznaczne jest z odliczeniem tych kosztów poprzez amortyzację.

Stawki amortyzowań nieruchomości

Stawka amortyzacji dotyczy roku i odpisy z jej racji mogą odbywać się co miesiąc, co kwartał lub raz w roku. Oprócz stawki indywidualnej polskie prawo przewiduje jeszcze dwie stawki procentowe dla nieruchomości:

• 1,5 % dla lokali mieszkalnych oraz przy amortyzacji uproszczonej

• 2,5 % dla budynków i lokali nie mieszkalnych oraz lokali właścicieli posiadających własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.

Indywidualna stawka amortyzacji jest stosowany, gdy dotyczy nieruchomości z pełną własnością oraz jeśli:

• W przed dzień zakupu mieszkanie było użytkowane min. przez 5 lat

• Przed wpisaniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych właściciel wprowadził ulepszenia przekraczające lub równe 30% wartości mieszkania.

Gdy spełnimy jeden z powyższych warunków możemy samodzielnie wybrać jaką stawką chcemy amortyzować mieszkanie. Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat (czyli maksymalna stawka wynosi 10%). Po upływie 10 lat gdy mieszkanie się zamortyzuje i właściciel wyrazi chęć jego sprzedaży należy zapłacić podatek od całości kwoty sprzedaży a nie od różnicy pomiędzy sprzedażą a ceną zakupu. Po zbyciu nieruchomości można napisać stosowne oświadczenie, w którym informujemy fiskusa, że całą kwotę ze sprzedaży przeznaczymy na cele mieszkaniowe w przeciągu 2 lat. W takim przypadku w ogóle nie płacimy podatku. W związku z powyższym stawkę amortyzacji można wybrać od 0% do 10%. . Właściciele sami decydują, ile procent rocznie chcemy dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Najczęściej wybieranie maksymalnej stawki amortyzacji jest nieopłacalna i amortyzację należy dostosować do uzyskanych przychodów. Należy pamiętać, że raz wybranej stawki nie będzie można już zmienić.

Zgodnie z Art 22 h Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.” Stawki amortyzacyjne dopisujemy do ewidencji podatkowej ostatniego dnia miesiąca. Pierwszego odpisu amortyzacyjnego można dokonać w miesiącu następnym po miesiącu pierwszego wynajmu.

Aby móc korzystać z amortyzacji nieruchomości należy prawidłowo wybrać formę opodatkowania oraz stworzyć odpowiednią umowę wynajmu mieszkania, określając w niej dokładną wysokość czynszu. Powierzenie skonstruowania takiego dokumentu profesjonalistom często jest kosztowne i czasochłonne. Lepszym rozwiązaniem jest zaopatrzenie się w dostępną na rynku aplikację Rentumi, która szybko i sprawnie pomoże skonstruować takie pismo. Za jej pomocą mamy dostęp do kreatora umów najmu, który pomoże w błyskawiczny i profesjonalny sposób stworzyć odpowiedni dokument. System automatycznie wypełni dane, wskaże ostatnie stany liczników, załączy bieżące zdjęcia mieszkania. Stworzone umowy są sprawdzone przez kilka kancelarii prawniczych.

Rentumi w najbliższym czasie chce wprowadzić możliwość zamówienia umowy najmu okazjonalnego u zaufanego i kompetentnego notariusza. Korzystając z tej funkcji aplikacji umowa może okazać się nawet dwa razy tańsza niż w powszechnie dostępnych biurach notarialnych.