Jakie prawa i obowiązki powinna zawierać umowa najmu?

Istotą najmu jest umożliwienie najemcy korzystanie z nieruchomości, której właścicielem jest ktoś inny w zamian za comiesięczną opłatę czynszu. Aby obie strony umowy najmu były zadowolone oraz by uniknąć niepotrzebnych nieporozumień, warto zapoznać się z prawami i obowiązkami zarówno najemcy jak i wynajmującego, które określa ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 

Prawa najemcy

Do głównych praw najemcy należy korzystanie z wynajmowanego mieszkania, prawo do ulepszania mieszkania jedynie za zgodą właściciela (musi być zapisana w aneksie umowy), naprawa uszkodzeń nie wynikających ze złego użytkowania (jeśli właściciel nie podejmie próby naprawy uszkodzeń, lokator może naprawić je sam na koszt właściciela mieszkania). Jeśli właściciel mieszkania nie udostępni nieruchomości w wyznaczonym w umowie terminie najemca ma prawo wnioskować o rekompensatę pieniężną za czas zwłoki związaną z kosztami poniesionymi z tytułu mieszkania w innym miejscu lub  odstąpienia od umowy. Jeśli wynajmowane mieszkanie posiada wady, które utrudniają użytkowanie najemca ma prawo wnioskować o obniżenie czynszu, a w przypadku nieusunięcia wad, do odstąpienia od umowy. Najemca ma również prawo do zwrotu kaucji w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Obowiązki najemcy

Najemca posiada również szereg obowiązków. Zgodnie z art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego „Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca mieszkania jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. 2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: 1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; 2) okien i drzwi; 3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; 4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; 5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; 6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; 7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; 8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; 9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.” 

Prawa wynajmującego

Wynajmujący ma prawo uzależnić podpisanie umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji na poczet zabezpieczenia. Może on również prawo do podwyższenia czynszu w wysokości określonej w ustawie. Jeśli najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków (np. zalega z płaceniem czynszu minimum przez 3 miesiące) właściciel mieszkania ma prawo wypowiedzieć umowę, najemcy, który mimo dostarczenia pisemnego upomnienia nadal nie wywiązuje się ze swoich obowiązków. Jeśli najemca ulepszył mieszkanie bez wcześniejszej konsultacji z właścicielem, właściciel mieszkania może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. 

Obowiązki wynajmującego 

Oprócz praw właściciel mieszkania ma także obowiązki wobec najemcy. Zgodnie z art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego „Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami 2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. 3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności: 1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia; 2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy; 3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nie obciążającym najemcy, a zwłaszcza: a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.” 

Współczesny rynek wynajmu nieruchomości odnotowuje gwałtowny wzrost nieuczciwych lokatorów.  Najskuteczniejszą metodą walki z uciążliwymi i nieodpowiedzialnymi najemcami jest świadomość swoich praw i obowiązków. By pomóc w przestrzeganiu tych zasad stworzono aplikacje Rentumi. Za jej pomocą nie tylko stworzymy idealną umowę najmu, ale i w łatwy i wygodny sposób kontrolować i prowadzić swój najem. Rentumi pomaga także w rozwiązywaniu problemów np. z opóźnionymi płatnościami. Początkowo nieuczciwy najemca zostanie poinformowany o przeterminowanej płatności za pomocą wiadomości sms. Możliwe jest także naliczanie karnych opłat za takie powiadomienia np. 5 zł/ sms. Jeśli powiadomienia nie przyniosą oczekiwanych efektów firma Rentumi skieruje sprawę do odpowiedniej firmy windykacyjnej.