Czym jest umowa najmu instytucjonalnego?

Jedną z najnowszych form wynajmowania lokali jest umowa najmu instytucjonalnego. Spośród wszystkich rodzajów, wyróżnia się ona zgoła odmiennymi zasadami i warunkami nawiązywania współpracy pomiędzy stronami.

W życie weszła 11 września 2017 roku, obok ustawy z dnia 20 lipca o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Czym się odznacza i na co zarówno wynajmujący, jak i najemcy powinni zwracać uwagę?

Definicja umowy najmu instytucjonalnego

Wyjaśnienie nazwy tej formy wynajmu widnieje w art. 19f ust. 1 i 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów. To umowa zawierana przez osobę fizyczną, prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną. Musi ona prowadzić działalność w zakresie wynajmowania lokali, zawartą na czas określony.

Art. 19f. ochrona praw lokatorów. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu

1. Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
2. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony. Przepisu art. 661 przedłużenie umowy najmu § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny nie stosuje się.

Najważniejszym faktem jest to, że umowę najmu instytucjonalnego zawierać mogą jedynie osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. W związku z tym, do tego grona zaliczyć można osoby fizyczne, osoby prawne (prowadzące spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjne), jak również jednostki organizacyjne, które nie są osobą prawną (spółki jawne i spółki komandytowe).

Jaki jest okres ważności umowy najmu instytucjonalnego?

Umowa najmu instytucjonalnego dość mocno różni się w tym zakresie od umowy najmu okazjonalnego. W tym przypadku ustawa dokładnie wskazuje, na jaki może ona zostać zawarta. Zastosowanie znajduje tutaj czas oznaczony, jednak bez konkretnego, maksymalnego czasu jej trwania. Okazuje się, że strony umowy mogą zawiązać między sobą współpracę na dowolnie ustalony czas. W niektórych przypadkach może to być kilka, kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat.

Z tego powodu umowę najmu instytucjonalnego wybierają najczęściej podmioty, które darzą się wzajemnym zaufaniem. Dotyczy to przede wszystkim kontrahentów prowadzących działalność gospodarczą, wynajmujących dany lokal na potrzeby własnej firmy. Długie terminy ważności tych umów są zdecydowanym ułatwieniem, wykluczającym możliwość nagłego wypowiedzenia umowy, bez podania konkretnego powodu.

Zasady podpisania umowy najmu instytucjonalnego

Każdą umowę najmu instytucjonalnego należy zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Wielokrotnie można usłyszeć, że do jej podpisania niezbędna jest obecność notariusza. Nic bardziej mylnego – strony samodzielnie mogą przeprowadzić cały proces, nie musząc przy tym zdobywać podpisu notarialnego. W skład umowy wchodzi jednak co najmniej jeden rodzaj załącznika.

Najemca powinien złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w odpowiednim żądaniu oraz dodatkowo, że przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

Art. 19f. ochrona praw lokatorów. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu

1. Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu ust. 2, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Kaucja przy podpisywaniu umowy najmu instytucjonalnego

W przepisach znajduje się wyraźnie wskazana maksymalna wysokość kaucji, jaką wynajmujący może pobrać od najemcy. Stanowi o tym ust. 5 art. 19f Ustawy o ochronie praw lokatorów. W ust. 6 z kolei znajduje się informacja na temat tego, kiedy wynajmujący jest zobowiązany do jej zwrotu.

Art. 19f. ochrona praw lokatorów. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu

1. Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
2. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.
3. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.

Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.