Umowa najmu mieszkania. Czy właściciel może rozwiązać umowe najemcy?
Rozwiązanie umowy najmu przez właściciela – chociaż zdecydowana część najemców to osoby uczciwe, to zdarzają się wyjątki. W tym artykule pokażemy Tobie w jakich wypadkach właściciel może rozwiązać umowę najmu oraz jakich formalności musimy wtedy dopilnować.
Wynajem mieszkań na pokoje to dobry biznes. Jednak pod warunkiem, że znamy i rozumiemy zasady. Niestety wynajem może okazać się złym biznesem, jeśli trafimy na oszusta. Najgorzej wtedy, kiedy ten zna prawo i potrafi je wykorzystywać.
Powiedzmy sobie to wprost. Prawo w Polsce nie chroni właścicieli mieszkań, przed oszustami. Aby jednak nieuczciwi najemcy nie okazywali się sprytniejsi od nas, każdy inwestorów musi zadbać o szczegółowe zapoznanie się z przepisami.
Rozwiązanie umowy najmu przez właściciela. Czy to możliwe?
Wyobraźmy sobie prostą historię. Jesteś niedoświadczonym inwestorem. Kupujesz mieszkanie na kredyt z zamiarem wynajmu go na pokoje. Z czynszu planujesz spalać raty wziętego kredytu.
Znajdujesz szybko najemcę, co najgorsze nie weryfikujesz go. Na początku nie interesuję to ciebie zbytnio, bo najważniejsze, aby mieszkanie zarabiało na spłatę kredytu.
Po jakimś czasie nasz najemca przestaje nam regularnie płacić. Wszystko przecież będzie dobrze, bo w naszej umowie najmu pokoju, którą ściągnąłeś za darmo z internetu masz zapisy, które (teoretycznie) chronią cię przed taką sytuacją.
Najemca nie płaci za mieszkanie? Wypowiadam mu umowę. Tymczasem nasz lokator nie chcę opuszczać naszego lokalu, a zapisy z naszej darmowej umowy ma łagodnie mówiąc gdzieś, ponieważ chroni go ustawa o ochronie praw lokatorów.
Dla inwestorów poznanie tego aktu prawnego to obowiązek, tak jak nauczenie się w szkole podstawowej tabliczki mnożenia. Rozwiązanie umowy najmu jest ograniczone przepisami, ale możliwe do wykonania.
Rozwiązanie umowy najmu przez właściciela. Kiedy to możliwe?
Ustawodawca chroniąc lokatorów przed „złymi właścicielami” w dosyć radykalny sposób, powoduje, że właściciel nie ma kompletnie swobody na dysponowanie swoim lokalem.
Wszystkie przypadki, kiedy możemy rozwiązać umowę najmu z lokatorem, który sprawia nam problemy wskazane są w artykule 11 ustawy o ochronie lokatorów.
Lokal używany jest sprzecznie z umową
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem.
Umowa wynajmu mieszkania, którą zawarliśmy z lokatorem często ma zapis, ze mieszkanie ma mieć przeznaczenie tylko w w celach mieszkaniowych.
Przykładem używania niezgodnie z jego przeznaczeniem może być prowadzenie w naszym mieszkaniu np. działalności gospodarczej. Wtedy istotnym elementem musi być pisemne upomnienie najemcy. Jeśli ten nie zastosuje się do naszego pisma, możemy wręczyć mu rozwiązanie umowy najmu. Nasze wypowiedzenie musimy złożyć w formie pisemnej.
W mieszkaniu powstają szkody
Pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców.
Podobnie jak w pierwszym przykładzie ważne, abyśmy wcześniej pisemnie upomnieli najemcę. Dopiero przy braku jego reakcji możliwe jest złożenie pisemnego wypowiedzenia.
Lokator zalega z opłatami
Jeśli (najemca przyp. red.) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Gdy lokator nie płaci czynszu na wypowiedzenie mu umowy musimy poczekać trzy, pełne okresy płatności. Zazwyczaj są to trzy miesiące. Dopiero wtedy możemy wysłać najemcy pismo o zamiarze rozwiązania umowy najmu, wyznaczając miesięczny termin na spłatę należności.
Najemca jest uciążliwy
Pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Trafił Ci się imprezowicz, który za nic ma skargi sąsiadów? Jest to podstawa do wypowiedzenia umowy. Oczywiście najpierw pamiętaj o pisemnym upomnieniu, a następnie wystosuj wypowiedzenie.
Najemca podnajął lokal bez naszej zgody
Jeśli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
W przypadku, gdy w naszym mieszkaniu zamieszkał ktoś inny niż jest to zapisane w umowie (żona, dzieci czy rodzice) bez naszej wcześniejszej pisemnej zgody – jest to podstawa do wypowiedzenia umowy najmu.
Checklista weryfikacji najemców
Wcześniej wspomnieliśmy o weryfikacji naszego nowego lokatora. Jest to o tyle ważne, abyśmy oddając nasze mieszkanie mieli po prostu spokój.
Podczas oględzin lokalu poprośmy osobę, z którą ewentualnie będziemy w przyszłości współpracować o wypełnienie ankiety osobowej. Checklista weryfikacji najemców nie tylko pozwoli nam na wybranie idealnego kandydata, który otrzyma klucze do naszego mieszkania, ale ułatwi nam także przyszłą współpracę.
Podsumowanie
Jak możemy zobaczyć rozwiązanie umowy najmu jest bardzo trudne… i trwa długo.
Rozwiązanie umowy najmu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Natomiast umowa na czas określony sama wygaśnie z dniem wyznaczonym na umowie, bez konieczności składania oświadczenia o wypowiedzeniu umowy i tłumaczenia się z powodów takiej decyzji.
Tym samym zaleca się, aby zawierać umowy na czas określony. Wynajmującemu odpada przynajmniej jeden problem – związany z wypowiedzeniem umowy najmu.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, sprawdź naszą ofertę.
