Umowa najmu na czas nieokreślony czy określony?

Jaki powinien być czas trwania umowy najmu oraz warunki jej wypowiedzenia?

Wynajem mieszkania to złożony proces, który kończy się wraz z wygaśnięciem umowy najmu i wyprowadzką najemcy z wynajętego lokalu. Ważne by znać swoje prawa i zrozumieć wszystkie aspekty umowy najmu mieszkania. Jednym z istotnych elementów tego typu kontraktów jest określenie czasu trwania umowy najmu. Umowa zawarta bez określenia okresu obowiązywania będzie umową ważną. Nie mniej jednak może ona być przedmiotem przyszłych sporów i inicjować spore problemy. Dzięki precyzyjnemu okresu trwania umowy unikniemy…
Jak uniknąć nieprzyjemnych sytuacji? Na jak długo podpisywać umowę?  

Umowa najmu na czas określony

Polskie prawo cywilne definiuje najem jako umowę, w której osoba wynajmująca zobowiązuje się przekazać nieruchomość w użytkowanie najemcy na czas określony lub nieokreślony w zamian za comiesięczny czynsz. Zdecydowanie wygodniejszą formą najmu jest zawieranie umowy najmu na czas określony. Jeśli strony najmu nie uwzględnią w umowie terminu wygaśnięcia najmu, wtedy umowa ta traktowana jest jako dokument zawarty na czas nieokreślony, nawet jeśli jest to wynik niedopatrzenia.
Umowa najmu na czas określony posiada wiele zalet. Po pierwsze precyzyjnie określa, kiedy umowa wygaśnie. Daje to właścicielowi mieszkania pewność, że wynajem będzie trwał przez najbliższy czas co umożliwia zaplanowanie swoich przychodów.
Wynajem mieszkań cechuje się sezonowością. Najłatwiej wynająć lokal w okresie letnim, najtrudniej w okresie zimowym. By mieć pewność co do ciągłości wynajmu należy tak ustawić termin wygaśnięcia umowy by na pewno nie kończyły się w tym okresie.
Przy umowie najmu na czas określony np. na 12 miesięcy lokator zaciąga zobowiązanie roczne, które przykładowo może wynosić 12 x 2000 zł, czyli 24 000 zł płatne w miesięcznych ratach. Jeśli lokator postanowi zerwać umowę, to umowa nie wygasa i najemca jest zobligowany do zapłaty czynszu. Gdy osoba wynajmująca mieszkanie wypowie umowę najemcy np. z powodu zaległego czynszu to ma również możliwość ubiegania się na drodze sądowej o roszczenie z tytułu utraconych korzyści. Przy zawieraniu umów na czas określony na minimum rok mamy również pewność co do rzadkich zmian najemców.
Umowa wynajmu na czas określony jest także korzystna dla potencjalnego lokatora, gdyż ma on pewność, że właściciel mieszkania nie podniesie mu czynszu po pierwszym miesiącu wynajmu. 

  
Umowa najmu na czas nieokreślony

Umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może trwać w nieskończoność, chyba, że którakolwiek ze stron wypowie umowę. Ustawodawca przewidział trzy miesięczny okres wypowiedzenia, jednak można go skrócić stosując odpowiednie zapisy w umowie najmu. Zazwyczaj jest to okres jednego miesiąca. Umowa ta jest niestabilnym i nieprzewidywalnym narzędziem najmu. Może zostać wypowiedziana jedynie z okresem wypowiedzenia i tylko w skrajnych przypadkach może mieć ono tryb natychmiastowy. Nie mamy kontroli nad tym, kiedy zostanie zerwana.
Przy umowie najmu na czas nieokreślony potencjalny lokator zaciąga odnawialne, comiesięczne zobowiązanie w wysokości równowartości jednego czynszu. Nikt nie daje gwarancji, że po kilku miesiącach nie zrezygnuje z danego lokalu. Dodatkowym minusem tego typu umów jest możliwość ciągłej rotacji lokatorów. To zawsze kłopot organizacyjny, a w dodatku w takich sytuacjach mieszkanie często jest puste i na siebie nie zarabia.
 

Wypowiedzenie umowy najmu

Istotna kwestią dotyczącą umowy zawartej na czas nieokreślony jest okres wypowiedzenia umowy najmu. Aspekt ten reguluje kodeks cywilny. Umowy zawarte na czas nieokreślony mogą zostać rozwiązane zgodnie z zapisami zawartymi w umowie, a jeśli w umowie nie określono takiego terminu, zgodnie z ustawowymi terminami. Zgodnie z Art. 673 Ustawy kodeks cywilny „Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
• gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.”

Zobacz też -> Umowę najmu a Urząd Skarbowy!

Istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez okresu wypowiedzenia w wyjątkowych sytuacjach. Właściciel mieszkania może rozwiązać umowę najmu bez zachowania określonych ustawowo terminów w przypadku, gdy najemca używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową, zaniedbuje mieszkanie w stopniu karygodnym, zalega z płatnością czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajął ,podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania lokal osobie trzeciej. Umowy zawarte na czas określony (np. 1 rok) wygasają automatycznie po upływie tego okresu. Umowa może zostać rozwiązana za wypowiedzeniem, najlepiej na piśmie, z okresem wypowiedzenia określonym w danej umowie.

Po rozwiązaniu umowy najmu najemca jest zobowiązany do opuszczenia lokalu w takim samym stanie, w jakim znajdował się w momencie rozpoczęcia najmu. Wypowiedzenie umowy najmu musi mieć formę pisemną, w przeciwnym razie nie jest wiążące. Musi ono zawierać nazwę miejscowości i datę stworzenia pisma, dane strony wypowiadającej umowę i strony, której umowa jest wypowiadana, podstawa wypowiedzenia, adres nieruchomości, termin, do którego umowa miała obowiązywać oraz uzasadnienie wypowiedzenia oraz podpis osoby wycofującej się z umowy najmu.  Po zakończeniu umowy najmu wynajmujący ma obowiązek zwrócić całą kaucję (lub resztę depozytu po odjęciu niezapłaconych długów, jeśli takowe są). 

Potrzebujesz więcej wiedzy? Tutaj -> znajdziesz darmową!

Wynajem nieruchomości wiąże się z ryzykiem, papierkową pracą oraz nakładem własnego czasu. Umowa najmu tak jak każdy dokument wiążący powinna być rzetelnie skonstruowana i uwzględniać potrzeby obu stron najmu. Powierzenie jej stworzenia profesjonalistom jest kosztowne i czasochłonne. Lepszym rozwiązaniem jest zaopatrzenie się w dostępną na rynku aplikacje, która szybko i sprawnie pomoże skonstruować takie pismo. Jedną z nich jest Rentumi.

Aplikacja Rentumi rzetelnie przygotowuje umowy w sposób szybki i profesjonalny. Stworzony wzór „idealnej umowy” oparty jest na wieloletnim doświadczeniu w wynajmowaniu lokali. Aby jak najlepiej spełnić oczekiwania użytkowników wzór został sprawdzony przez kilka kancelarii prawniczych. Współczesny świat jest pełen nowoczesnych rozwiązań. Warto z nich korzystać by oszczędzać zarówno czas jak i pieniądze.

Jeśli szukasz sprawdzonych umów najmu mieszkania, lokalu, pokoju, najmu okazjonalnego, najmu instytucjonalnego,
zdobądź je w naszym sklepie.
Umowy sprawdzone przez 3 kancelarie prawne,
to Gwarancja Bezpieczeństwa dla Obu Stron!