Umowa najmu. Zabezpieczenie
Nieterminowe płacenie czynszu, zaległości w rachunkach, zniszczenia, trudność w wyegzekwowaniu zapłaty lub co najgorsze – brak uiszczania zobowiązań przez najemcę, to kwestie które nie raz spędzają sen z powiek właścicielom mieszkań. Na szczęście można się przed takimi sytuacjami zabezpieczyć, co pomoże właścicielowi w dochodzeniu swoich praw, gdy trafi na nieuczciwego najemcę. Podstawą takiego zabezpieczenia będzie zawarta między właścicielem a najemcą umowa, więc ważne jest aby skonstruować ją rzetelnie.
Rodzaje zabezpieczeń płatności przy umowie najmu
Gwarancje spełnienia warunków finansowych przez najemcę są różnorodne. Można wyróżnić dwie główne kategorie form zabezpieczenia, z których każda ma swoją podkategorię. Zabezpieczenia takie jak kaucja (depozyt), gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa czy hipoteka, zastaw, znajdują pokrycie w rzeczywistych aktywach najemcy, więc gwarantują pokrycie z konkretnego majątku. Drugą grupę stanowią zabezpieczenia o charakterze formalnym, takie jak oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz weksel – zabezpieczenia te w znacznym stopniu ułatwiają wierzycielowi dochodzenie roszczeń, niestety nie mają pokrycia w konkretnym majątku, przez co mogą nie gwarantować pełnego sukcesu np. w sytuacji gdy dłużnik nie posiada majątku który pozwoliłby na pokrycie długów.
Umowa najmu. Kaucja (depozyt)
Jest to najpewniejsza forma zabezpieczenia umowy – płatna z góry na rachunek wynajmującego, określona w umowie, przeznaczona na poczet ewentualnych długów. W zależności od rodzaju umowy kaucja gwarancyjna ma prawnie uregulowaną wartość maksymalną – w przypadku standardowej umowy jest to dwunastokrotność miesięcznego czynszu, umowa najmu okazjonalnego to maksymalnie sześciokrotność czynszu, tak samo jak w przypadku najmu instytucjonalnego. Natomiast dolna granica kaucji nie jest określona, choć na rynku przyjmuje się równowartość miesięcznego czynszu.
Gwarancja ubezpieczeniowa/bankowa przy umowie najmu
Otrzymana od wiarygodnej instytucji finansowej, odpowiednio sformułowana, daje właścicielowi mieszkania pewność wypłaty wszelkich zaległości, w razie postania takowych po stronie najemcy. Gwarancja bankowa jest również dobrą alternatywą dla najemców, którzy nie są gotowi na zamrożenie większej kwoty lub nie dysponują nią.
Hipoteka, zestaw
Zastaw na ruchomościach należących do najemcy jest powszechniejszy niż hipoteka (którą stosuje się przy najmach na wyższą kwotę), jednak obie te formy mają pokrycie w rzeczywistym majątku. Nie dają one możliwości na natychmiastowe pobranie kwoty zaległości, ale stanowią zabezpieczenie tej kwestii.
Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji
Jest to zabezpieczenie w formie aktu notarialnego, co oznacza, że akt taki ma moc równą wyrokowi sądowemu i może stanowić podstawę postępowania egzekucyjnego. Akt ten pozwala uniknąć długotrwałego procesu i ma charakter formalny – co oznacza, że przyspiesza postępowanie windykacyjne, ale niestety nie rozwiązuje problemu ewentualnego długu. Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji jest niezbędnym elementem umowy najmu instytucjonalnego.
Weksel
Ma podobny charakter jak oświadczenie o poddaniu się egzekucji, pozwala na uzyskanie nakazu zapłaty w sądzie, pozwala uniknąć długotrwałego procesu, ale również nie daje gwarancji, na pokrycie długu (w przypadku gdy najemca nie posiada majątku z którego można by było wyegzekwować spłatę zadłużenia).
Podsumowanie
Dobrze skonstruowana umowa najmu to sojusznik dla właściciela mieszkania w sytuacji konfrontacji z problematycznym najemcą. Gdy lokator zalega z opłatami, nie chce płacić czynszu czy opuścić wynajmowanego lokalu, wówczas wynajmujący traci środki finansowe zamiast zarabiać. Formę zabezpieczenia umowy należy dobrać indywidualnie do sytuacji – tak samo jak całą umowę. Nie należy obawiać się rozmowy z najemcą o jego możliwościach finansowych – niejednokrotnie może uchronić to właściciela mieszkania przed nieuczciwym lokatorem.
Jeśli chcesz poszerzyć swoją wiedzę na temat zabezpieczeń przy zawarciu umowy najmu i jesteś zainteresowany tematyką inwestowania w nieruchomości to zapraszamy na nasze szkolenia. Więcej informacji znajdziesz na EkspertInwestycji.pl.
