Co jeśli zmieni się właściciel mieszkania, w którym mieszkasz? Co z Twoją umową najmu?

Kupowanie mieszkania pod wynajem staje się coraz bardziej powszechnym działaniem mającym na celu uzyskanie stabilnego comiesięcznego wpływu gotówkowego. Dwadzieścia osiem procent Polaków kupujących mieszkania przeznacza je na wynajem. Umowa na czas określony nie wygasa, gdy nieruchomość została sprzedana. Zostaje ona przeniesiona z poprzedniego właściciela na nabywcę nieruchomości. Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa wynajmu mieszkania była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.” Niektóre umowy najmu zawierają klauzulę, która daje właścicielowi prawo do wypowiedzenia umowy najmu w przypadku sprzedaży, zazwyczaj z 30-dniowym wyprzedzeniem. W takiej sytuacji właściciel może wypowiedzieć umowę najmu przed sprzedażą. Niestety w większości przypadków zapis ten nie jest umieszczany w umowach, co determinuje konflikty między stronami kontraktu. 

Czy zakup mieszkania z najemcami jest korzystne czy nie? 

Z punktu widzenia nowego właściciela nieruchomości z najemcami jest bardzo korzystne, ponieważ ma on już sprawdzonych lokatorów płacących regularnie czynsz. Taki stan rzeczy pomaga zaoszczędzić czas, gdyż nie będzie on musiał szukać i sprawdzać nowych potencjalnych najemców. Jednak nie zawsze mamy do czynienia z wysokiej jakości lokatorami, którzy zatroszczą się o Twoją nieruchomością i zapłacą czynsz na czas. Aby dowiedzieć się, czy obecni najemcy są uczciwi i wypłacalni, zaleca się wykonanie dwóch ważnych kroków: zobacz nieruchomość, aby ocenić stan wynajmowanego mieszkania oraz poprosić właściciela o dowody płatności czynszu i raporty kredytowe najemców w celu zweryfikowania terminowości uiszczania comiesięcznych opłat. Jeśli nowy właściciel mieszkania jest nadal zainteresowany kontynuowaniem najmu powinien również poprosić o wgląd do istniejącej umowy najmu i dokładnie ją sprawdzić oraz poprosić poprzedniego właściciela o przekazanie kaucji zabezpieczającej. W przypadku gdy poprzedni właściciel nie odda nowemu właścicielowi pobranej kaucji, nadal będzie on odpowiedzialny za zwrócenie pełnej kwoty najemcom pod koniec okresu umowy najmu. Warto pamiętać, że prośba o przedstawienie aktualnej umowy najmu, pokwitowania czynszu i wszelkich innych materiałów to warunki, których właściciel nie ma obowiązku spełniać. Aby zabezpieczyć się w takich sytuacjach warto do umowy dołączyć stosowną klauzulę określającą warunki kupna mieszkania np.: „Oferta kupna jest uzależniona od wglądu i zaakceptowania aktualnej umowy najmu oraz przejęcia pobranej od najemców kaucji”. Jeśli właściciel jest zmotywowany do sprzedaży, prawdopodobnie dostarczy żądane dokumenty. Najważniejsze jest to, że musisz podjąć świadomą decyzję przy zakupie wynajmowanej nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości z istniejącymi najemcami. 

Sprzedaż nieruchomości z najemcami a umowa najmu

Sprzedawanie wynajmowanej nieruchomości z obecnymi najemcami oznacza, że będziesz potrzebował ich współpracy w trakcie całego procesu sprzedaży. Musisz pokazać nieruchomość potencjalnym nabywcom i utrzymać nieruchomość w czystości, podczas gdy najemcy nadal tam mieszkają.  Niektórzy jednak nie chcą sprzedawać nieruchomości w czasie trwania umowy najmu. W takiej sytuacji jedną z opcji jest czekanie na wygaśnięcie umowy najmu przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż. W ten sposób nieruchomość może zostać oczyszczona, pokazana łatwo potencjalnym nabywcom. Należy pamiętać, że niektóre umowy najmu zawierają klauzulę umożliwiającą anulowanie umowy najmu z 30-dniowym wyprzedzeniem w przypadku sprzedaży. Możliwe, że czas nie zadziała i musisz sprzedać nieruchomość, gdy mieszkają tam najemcy. Nowy właściciel przejmie umowę najmu mieszkania i będzie nadal dzierżawił najemcom. Powinieneś przejrzeć istniejącą dzierżawę z nowym właścicielem i przekazać mu depozyt zabezpieczający. Bardzo ważne by wszelkie zmiany były przekazywane lokatorom np. nazwisko nowego właściciela i informacje kontaktowe, jak płacić czynsz w przyszłości, jeśli wpłacono depozyt zabezpieczający, kwota i nowa lokalizacja. Należy pamiętać, że zgodnie z art. 678 Kodeksu Cywilnego „uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.” 

Potencjalny nabywca nieruchomości, która jest przedmiotem umowy najmu może poprosić o wgląd do umowy i terminowości opłat czynszu. By uniknąć kłopotliwego noszenia tych dokumentów warto zastanowić się nad skorzystaniem z innowacyjnej aplikacji Rentumi. Umożliwia ona bieżący podgląd nieruchomości, również pod względem aktualnie przebywających lokatorów, stanów liczników, wyposażenia oraz rozliczeń związanych z danym mieszkaniem. Dzięki specjalnie stworzonemu generatorowi umów mamy możliwość nie tylko stworzenia doskonałej umowy oraz podpisania zdalnego, ale i całodobowego wglądu do zapisów danego kontraktu.

Aplikacja Rentumi to rozwiązanie cieszące się coraz większym zainteresowaniem. To narzędzie wspierające osoby wynajmujące w każdym aspekcie najmu. To tylko kilka z wielu możliwości jakie niesie za sobą automatyzacja najmu.  Koszt zakupienia aplikacji Rentumi jest niewielki w stosunku do korzyści jakie ze sobą niesie. Dodatkowym atutem tego oprogramowania do zarządzania wynajmem jest fakt, iż do 5 mieszkań aplikacja jest całkowicie darmowa. Warto zaufać tej innowacyjnej aplikacji, która pozwoli właścicielom mieszkań zaoszczędzić czas i zwiększy jakość usługi najmu.