Umowa najmu mieszkania na czas określony czy na czas nieokreślony?

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas określony lub nieokreślony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.” Wygaśnięcie wyżej wspomnianego kontraktu kończy skomplikowany i złożony proces najmu. Na jak długo podpisywać umowę najmu? Ustawodawca przewiduje zawieranie umów na czas określony i nieokreślony. Jaki przedział czasowy wybrać by uniknąć nieporozumień i niepotrzebnych problemów? 

Umowy najmu mieszkania zawierane na czas nieokreślony

Jak sama nazwa wskazuje nie zawierają one konkretnego terminu wygaśnięcia umowy. Umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony są zazwyczaj stosowane, gdy nie można łatwo oszacować okresu obowiązywania umowy, a każda ze stron jest gotowa współpracować ze sobą przez długi okres czasu. Czas nieokreślony umowy najmu mieszkania oznacza, że umowa jest ważna przez nieograniczony czas chyba, że jedna ze stron wypowie umowę najmu mieszkania lub umowę najmu pokoju. Zakończenie wyżej opisywanej umowy wiąże się z zazwyczaj miesięcznym okresem wypowiedzenia i tylko w skrajnych przypadkach może ono przybrać tryb natychmiastowy. Dobrym pomysłem jest zawarcie umowy najmu na czas nieokreślony na piśmie, ponieważ istnieje możliwość, że może ona trwać bardzo długo. Jeśli między stronami w przyszłości wystąpią pewne spory, mogą odwołać się do pisemnej w której warto zawrzeć wszelkie kwestie, które mogą być prowodyrem przyszłych konfliktów .Podpisując umowę najmu mieszkania na czas nieokreślony, najemca zobowiązuje się do spłacania odnawialnego, comiesięcznego zobowiązania w wysokości jednego czynszu. Potencjalny lokator podpisując umowę najmu mieszkania na czas nieokreślony nie daje gwarancji, że za kilka miesięcy nie wypowie nam umowy. Negatywnym aspektem tego typu umów jest ciągła rotacja najemców, co przysparza wielu kłopotów organizacyjnych i nie gwarantuje ciągłości zysków.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony

Zgodnie z Art. 673 Ustawy kodeks cywilny „Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.” W przypadku tego typu umowy najmu możliwości rozwiązania kontraktu przez właściciela są ściśle ograniczone co ma w znaczącym stopniu zabezpieczać interesy najemców. Wynajmujący musi dokonać wypowiedzenia umowy na piśmie oraz uzasadnić taki stan rzeczy. Zgodnie z art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela mieszkania tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu ust. 4.”

Umowa najmu mieszkania na czas określony 

Zawieranie umów najmu mieszkania na czas określony jest wygodniejsze i bezpieczniejsze. Wyznaczenie daty wygaśnięcia umowy daje właścicielowi pewność ciągłości najmu a co za tym idzie comiesięcznych przychodów z tego tytułu. By uniknąć sezonowych lokatorów warto określać datę końca umowy najmu nie przypadający na okres zimowy. Dodatkowym atutem tego typu umów najmu mieszkania jest to, że w sytuacji, gdy lokator zechce zerwać umowę to kontrakt między stronami nie wygasa i najemca jest zobligowany do zapłaty czynszu. Gdy osoba wynajmująca mieszkanie wypowie umowę najemcy np. z powodu zaległego czynszu to ma również możliwość ubiegania się na drodze sądowej o roszczenie z tytułu utraconych korzyści. Przy zawieraniu umów najmu na czas określony na minimum rok mamy również pewność co do rzadkich zmian najemców. Umowa wynajmu na czas określony jest także korzystna dla potencjalnego lokatora, gdyż ma on pewność, że właściciel mieszkania nie podniesie mu czynszu po pierwszym miesiącu wynajmu.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony 

Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego „Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.  Jeżeli czas trwania umowy najmu jest określony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”  W związku z powyższym, aby móc rozwiązać umowę na czas określony należy zawrzeć w umowie odpowiednią klauzulę określającą przypadki, po których zaistnieniu wypowiedzenie umowy będzie możliwe. Przesłanki te powinny zostać określone w sposób precyzyjny aby uniknąć niepotrzebnych nieporozumień.

Tworząc umowę najmu nieruchomości należy dobrze zastanowić się czy umowa powinna zostać zawarta na czas określony czy nieokreślony. Zdecydowanie korzystniejszą formą jest określenie czasu obowiązywania umowy najmu mieszkania. Taki zabieg zabezpieczy nie tylko interesy właściciela, ale i lokatora. Właściciel mieszkania zyskuje pewność ciągłości najmu a co za tym idzie comiesięcznych przychodów z tego tytułu. Lokator natomiast zyskuje pewność, że właściciel mieszkania nie podniesie mu czynszu lub nie wypowie umowy po pierwszym miesiącu. Istotną kwestią jest sporządzenie rzetelnej i dobrej umowy najmu. Czynność ta wymaga znajomości przepisów prawa oraz doświadczeniem w tym zakresie. Dlatego opracowywanie umów najmu warto zlecić profesjonalistom lub skorzystać z możliwości jakie daje nam Sklep Rentumi. Dzięki niemu możemy nabyć odpowiednio dopasowaną do swoich potrzeb umowę. Umowę gwarantującą bezpieczeństwo obu stron opartą na praktyce profesjonalistów i szablonach przygotowywanych przez doświadczonych prawników, dla wielu prywatnych wynajmujących.

Dzisiaj dowolną umowę najmu możesz otrzymać także z 2 miesięcznym darmowym dostępem do systemu MojWynajem oraz dostępem do aplikacji Rentumi do zarządzania wynajmem mieszkań.

Współcześni rentierzy stawiają na nowoczesne technologie wspierające najem. Czas by osoby prywatne również zaczęły ufać tego typu rozwiązaniom.