Wiele osób, które rozważa podnajem mieszkań zastanawia się jaką wysokość czynszu najmu powinni ustalić. Zachęcamy do zapoznania się z treścią naszego tekstu, z którego dowiesz się czym jest czynsz najmu oraz w jaki sposób go ustalić.
Czym jest czynsz najmu?
Wielu najemców oraz wynajmujących błędnie rozumieją pojęcie czynszu, warto więc je wyjaśnić. Słowo „czynsz” oznacza opłatę za wynajem nieruchomości. Nierzadko w ogłoszeniach, które dotyczą wynajmu nieruchomości dochodzi do nieporozumień. Bardzo często umowa najmu mieszkania oraz umowa najmu pokoju zawiera kwotę wyższą niż ta, która podana była w ogłoszeniu, w których najemcy podają tylko sumę pieniężną, jaką chcą pobierać z racji udostępnienia lokalu. Natomiast potem okazuje się, że do kwoty trzeba doliczyć kilkaset złotych, które wynajmujący musi odprowadzić do administratora budynku. W związku z tym pożądane jest, aby najemca w treści ogłoszenia zamieszczał zarówno kwotę czynszu najmu, jak i czynszu administracyjnego.
Co wlicza się w czynsz administracyjny?
Najemca jest zobowiązany do uiszczania czynszu administracyjnego, który jest złączeniem kilka rozmaitych opłat między innymi:
- za sprzątanie i utrzymanie części wspólnych nieruchomości;
- z tytułu wynagrodzenia zarządu instytucji opiekującej się danym blokiem i zatrudnianych przez nią osób;
- za ochronę osiedla lub budynku;
- na fundusz remontowy;
- podatek od nieruchomości;
- za ogrzewanie centralne;
- za wodę i odbiór ścieków.
Warto dodać, że wysokość niektórych opłat uzależniona jest od metrażu mieszkania. Może się ona zmienić na przykład na mocy uchwał rady spółdzielni. Z kolei wartość innych opłat ustalana jest na podstawie realnego zużycia. Takich rozliczeń dokonuje się zazwyczaj raz w roku lub raz na kwartał. Co miesiąc pobierana jest natomiast zaliczka na media takie jak energia cieplna lub woda. Jednakże dopiero po dokonaniu odczytów z liczników następuje jej wyrównanie. Polega to na tym, że w przypadku zużycia przez lokatora mniejszej ilości wody to dzięki powstałej nadpłacie w kolejnych miesiącach czynsz administracyjny będzie niższy. Niedopłata wymaga natomiast uzupełnienia.
Opłaty za media – co należy o nich wiedzieć?
Opłaty za prąd, gaz czy internet nie wliczają się do czynszu administracyjnego. Jest to związane z tym, że umowa z ich dostawcami jest podpisywana przez właściciela mieszkania dla konkretnego lokalu. Takie opłaty mogą być rozliczane na różne sposoby na przykład:
- na podstawie faktur od dostawców mediów;
- przenosząc umowy na lokatora. Wynajmujący będzie zobowiązany do regulowania należności we własnym zakresie;
- włączając zaokrąglone kwoty za średnie miesięczne zużycie do czynszu głównego.
Jak określić wysokość czynszu?
Pamiętajmy, że wysokość opłat za media, a także tych uiszczanych na rzecz spółdzielni są niezależne do najemcy. Z kolei opłatę za prawo do korzystania z lokalu właściciel może ustalić w pełnej swobodzie. Podczas ustalania wysokości czynszu najmu wynajmujący powinien kierować się:
- tym ile wynosi rata kredytu hipotecznego, którą właściciel nieruchomości ma do spłacenia, o ile w ogóle ją ma;
- kosztem prac remontowych wykonanych w lokalu przeznaczonym pod wynajem;
- lokalizacją mieszkania – im lokal jest bliżej centrum, tym wysokość czynszu powinna rosnąć;
- standardem lokalu oraz budynku;
- powierzchnią mieszkania.
Warto również sprawdzić jakie są ceny najmu innych nieruchomości o podobnym metrażu i standardzie, położonych w danej okolicy. Dobrym uzasadnieniem, aby zażądać kwotę wyższą aniżeli oferują posiadacze nieruchomości na wynajem o podobnych cechach jest między innymi dostępność miejsca parkingowego, komórki lokatorskiej, atrakcyjny widok z okien, czy też liczne parki w pobliżu lokalu. Natomiast jeżeli występują aspekty, które w negatywny sposób wpływają na jakość życia najemcy w danym lokalu cenę wynajmu warto obniżyć. Do czynników, które źle wpływają na komfort mieszkania należą chociażby hałaśliwi sąsiedzi, brak blisko zlokalizowanego przystanka autobusowego czy sklepu.
W jaki sposób można zwiększyć wysokość czynszu najmu?
Właściciel mieszkania przeznaczonego na wynajem ma prawo do podwyższenia czynszu poprzez wypowiedzenie odpowiednio wcześniej, czyli na koniec miesiąca kalendarzowego jego dotychczasową wysokość. Pamiętajmy, że zarządca nieruchomości ma przy tym obowiązek zachować termin wypowiedzenia wynoszący minimum 3 miesiące. Ponadto w przypadku lokali wchodzących w skład zasobów publicznych, podwyżka nie może być dokonywana częściej niż co pół roku. Czy podwyżka czynszu musi być uzasadniona? Nie, właściciel nie musi podawać powodu swojej decyzji w przypadku, gdy stawka za metr kwadratowy w jej wyniku nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Podwyżka może być jednak wyższa w sytuacji, kiedy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu lub też innych opłat mieszkaniowych, które pozwalałyby na pokrycie kosztów utrzymania lokalu oraz zwrotu zainwestowanego kapitału i zysku.
Umowa najmu okazjonalnego – sprawdź czym jest i jak ją sporządzić.
Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, to sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę.
