Umowa najmu a prawo cywilne
Prawo cywilne reguluje stosunki majątkowe i osobiste pomiędzy podmiotami. Ten rodzaj prawa dzieli się na prawo ogólne, rzeczowe, zobowiązań, spadkowe oraz rodzinne. Poniższy artykuł skupi się na prawie zobowiązań, a dokładniej jak prawo cywilne reguluje zapisy umów najmu. Głównymi aktami prawnymi regulującymi zasady i zapisy umowy najmu jest Kodeks cywilny oraz Ustawa o ochronie praw lokatorów. Aby stworzyć bezpieczną i rzetelną umowę najmu warto zapoznać się wyżej wymienionymi dokumentami.
Kodeks cywilny
Wszelkie zapisy dotyczące zarówno zasad jak i obowiązków obu stron umowy najmu mieszkania regulują również inne przepisy np. dotyczące obowiązków podatkowych. Jednak fundamentalnymi aktami prawnymi regulującymi najem jest Kodeks cywilny oraz Ustawa o ochronie praw lokatorów i zmianie kodeksu cywilnego. Na szczególną uwagę zasługują zapisy od art.680 do art.692. Zapisy wyżej wymienionej ustawy stosowane są głównie w sytuacjach, gdy ustawa i ochronie lokatorów nie przewiduje odrębnych regulacji w danej sprawie. Kodeks cywilny reguluje kwestie formalne dotyczące określenia stron umowy najmu. Według jego zapisów stronami wyżej wspomnianego kontraktu jest właściciel i lokator, przy czym lokator to osoba wynajmująca mieszkania a właścicielem mieszkania jest osoba posiadająca prawo własności do przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z art. 690 Kodeksu cywilnego „Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.”.
Kodeks cywilny reguluje również kwestie dotyczące podstawowych praw i obowiązków stron najmu. Kwestie te poruszane są między innymi w art. Art. 662 „Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.” Kodeks cywilny bardzo precyzyjnie określa warunki wypowiedzenia umowy najmu. Art.688 „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Art. 688. § 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. § 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Art. 688 „Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.” Najemca ma prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania ustawowych terminów „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach” (art.682 Kodeksu Cywilnego).Takie samo prawo posiada właściciel mieszkania, gdyż może on wypowiedzieć umowę najmu nie zachowując ustawowych terminów „Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. ” (art. 685 i art. 687 KC)
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
To akt prawny spędzający sen z powiek niejednemu właścicielowi mieszkania na wynajem. Dlaczego? Ponieważ zapisy tej ustawy dają szczególną ochronę lokatorom, zwłaszcza w zakresie wypowiedzenia umowy najmu, poszerzenia obowiązków wynajmującego wobec najemcy, zasad podwyższania i określania czynszu oraz usuwania najemcy z lokalu. Ustawa o ochronie lokatorów zawiera obowiązki prawa i obowiązki obu stron najmu. Zgodnie z art. 6b „Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.” Wyżej wymieniony akt prawny nakłada dużo więcej obowiązków na właściciela mieszkania. „Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności: 1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia; 2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy; 3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nie obciążającym najemcy, a zwłaszcza: a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.(art. 6a Ustawy o ochronie lokatorów)”
Na szczególną uwagę zasługują również zapisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu. Art. 11 mówi, iż „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu ust. 4.” Ustawa o ochronie praw lokatorów określa również zasady na jakich określana jest wysokość comiesięcznego czynszu. „Art. 7. 1. W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: położenia budynku; położenia lokalu w budynku; wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu; ogólnego stanu technicznego budynku.”
Umowa najmu a prawo cywilne
Przedstawione wyżej akty prawne są fundamentalnymi aktami prawnymi respektowanymi podczas najmu. Niestety nie są to jedyne przepisy, które określają zasady wynajmowania lokali mieszkaniowych. Warto pamiętać, że Ignorantia iuris nocet- nieznajomość prawa szkodzi. Zapoznanie się ze wszystkimi zmianami w prawie jest prawie niewykonalne. Zgodnie z opinią ekspertów w 2017 weszło w życie około 35000 stron aktów prawnych. Aby zapoznać się ze wszystkimi zapisami przeciętny Polak musiałby spędzić na czytaniu aktów prawnych około 4,5 godziny dziennie. Dodatkowym utrudnieniem jest skomplikowany i niejednoznaczny język jakim są pisane ustawy. Aby mieć pewność, że nasza umowa będzie sporządzona w sposób właściwy a jej zapisy będą chronić interesy zarówno najemcy jak i wynajmującego, warto skorzystać z pomocy profesjonalistów. W takich przypadkach pomocna będzie aplikacja Rentumi. Aplikacja rzetelnie przygotowuje umowy w sposób szybki i profesjonalny. Stworzony wzór „idealnej umowy” oparty jest na wieloletnim doświadczeniu w wynajmowaniu lokali. Aby jak najlepiej spełnić oczekiwania użytkowników wzór został sprawdzony przez kilka kancelarii prawniczych. Współczesny świat jest pełen nowoczesnych rozwiązań. Warto z nich korzystać by oszczędzać zarówno czas jak i pieniądze.
