Umowa najmu mieszkania – jak ją bezpiecznie podpisać?
Bezpieczny wynajem jest jednoznaczny z dobrze skonstruowaną umową najmu. Jest to instrumentem prawnym regulowanym przez kodeks cywilny. Na jej podstawie wynajmujący zobowiązuje się użyczyć lokal mieszkalny najemcy pod warunkiem uiszczania przez niego comiesięcznego czynszu. Warto pamiętać, że wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu, gdyż może być również najemcą lub dzierżawcą nieruchomości. Im precyzyjniejsza umowa najmu mieszkania czy też umowa podnajmu tym większe prawdopodobieństwo uniknięcia nieporozumień wynikających z nieścisłości umowy. W związku z tym warto zastanowić się co powinna zawierać umowa najmu, w jaki sposób powinna być skonstruowana oraz co zrobić by bezpiecznie podpisywać tego typu umowy.
Tytuł prawny umowy oraz dane osobowe stron najmu
Podstawowym elementem umowy najmu jest określenie jego tytułu prawnego. Należy zaznaczyć, czy najem będzie zwykły, instytucjonalny czy może okazjonalny. Istotnym aspektem są również dane wszystkich stron najmu. Oprócz imion i nazwisk obu stron warto zawrzeć w umowie również PESEL, numer dowodu tożsamości lub REGON, jeśli mamy do czynienia z firmą. Takie działania mają na celu przeciwdziałać oszustwom.
Dobrą praktyką jest także okazanie przez osobę wynajmującą dokumentów potwierdzających posiadanie przez niego tytułu prawnego do wynajmu nieruchomości. Warto zawrzeć w umowie najmu zapis dotyczący braku obciążeń prawnych mieszkania.
Weryfikacja stron najmu
Przed podpisaniem umowy warto zweryfikować personalia potencjalnego najemcy. Jeśli osoba wynajmująca mieszkanie jest jego właścicielem, wystarczy sprawdzić zapis w księgach wieczystych, których zapisy dostępne są przez Internet. Jeśli osoba chcąca wynająć mieszkanie nie jest jego właścicielem, powinien posiadać pisemne pełnomocnictwo do dysponowania nieruchomością. Z punktu widzenia właściciela również weryfikacja najemców jest jedną z najistotniejszych rzeczy jakie powinien wykonać przed zawarciem umowy najmu.
Zazwyczaj weryfikacja potencjalnego lokatora kończy się na spisaniu danych z aktualnego dowodu tożsamości. Za ten błąd płaci większość najemców, którzy zmuszeni są ponieść wysokie koszty długotrwałej eksmisji. Nie należy unikać pytań o wysokość i źródło dochodu przyszłych najemców.
Pytania te mogą bulwersować i dziwić, jednak są to informacje, które rozwieją wszelkie wątpliwości co do wypłacalności przyszłych najemców. Wskazane jest także, potwierdzenie wyżej wymienionych informacji stosownymi dokumentami (umowa o pracę, zaświadczenie o dochodach). Innym sposobem sprawdzenia potencjalnego najemcy jest ustalenie i sprawdzenie nieruchomości wcześniej przez niego wynajmowanych. W rozmowie z kandydatem na najemcę można zapytać o przyczynę zmiany lokum i poprosić o kontakt do poprzedniego wynajmującego i sprawdzić opinię na temat naszego kandydata. Chceklista weryfikacji najemców pozwoli Tobie na zweryfikowanie przeszłości Twojego przyszłego najemcy.
Koszty
Przed podpisaniem umowy najmu warto omówić szczegółowo koszty jakie musi ponieść potencjalny najemca. Koszty dzielone są na opłaty związane z użytkowaniem lokalu oraz opłaty związane z dodatkowymi usługami. Warto zwrócić uwagę czy opłaty za media wliczone są ryczałtowo czy rozliczenie następuje na podstawie liczników. W pierwszym przypadku najemca naraża się na uśrednienie kosztów.
Niezbędnym zapisem jest także określenie w jakiej formie ma być płacona ta należność – przelewem na konto bankowe czy gotówką. Istotną kwestią zabezpieczająca interesy wynajmującego jest także kaucja. Nie podlega ona opodatkowaniu. Należy jednak pamiętać, że obowiązek ten powstaje w sytuacji, kiedy kaucja zostanie pobrana na poczet np. zaległego czynszu.
Umowa najmu mieszkania – zawsze czytaj umowę
Warto poświęcić trochę czasu na przeczytanie umowy najmu co umożliwi nam wyjaśnienie nurtujących nas kwestii z osobą wynajmującą. Upewnij się, że uzgodniony czynsz jest rzeczywiście określony w umowie najmu a data rozpoczęcia i zakończenia jest prawidłowo określona.
Sprawdź adres i numer mieszkania oraz termin, w którym co miesiąc płacony będzie czynsz. Zapisy, które nam nie odpowiadają lub naruszają nasze prawa powinny od razu być negocjowane. Nie należy pochopnie podpisywać umów, które wraz z naszym podpisem stają się wiążące i obowiązujące, nawet w przypadku nieznajomości prawa lub nie przeanalizowania umowy.
Stworzenie protokołu zdawczo odbiorczego
Jednym ze sposobów jest protokół zdawczo odbiorczy najlepiej z dołączoną dokumentacją fotograficzną. Nie jest to jednak jedyny sposób. Dobrym pomysłem jest także uwzględnienie w umowie kaucji będącej zabezpieczeniem wynajmującego w przypadku zniszczenia lokalu.
Ustawa o ochronie praw lokatorów określa, iż „zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”.
