Ważne zapisy w umowie najmu
Umowa najmu jest umową między najemcą a właścicielem. Może mieć formę pisemną lub ustną. Ten rodzaj dokumentu daje pewne prawa zarówno właścicielowi nieruchomości, jak i najemcy. Obie strony najmu mogą ustalić szczegóły dotyczące najmu i będą one częścią umowy najmu, o ile nie będą sprzeczne z prawem. Zarówno wynajmujący jak i najemca mają prawa i obowiązki wynikające z przepisów prawa. Co powinna zawierać by być nie tylko zgodna z przepisami ale i zabezpieczać interesy obu stron najmu?
Umowa najmu
Umowa wynajmu mieszkania istnieje również wtedy, gdy ma ona formę ustną. Porozumienia ustne mogą być trudne do wyegzekwowania, ponieważ często nie ma dowodów na to, co zostało uzgodnione lub pojawił się szczególny problem, którego nie obejmowało porozumienie.W związku z powyższym zaleca się sporządzać umowy najmu w formie pisemnej. Umowa najmu mieszkania powinna zostać podpisana zarówno przez najemcę jak i właściciela nieruchomości. Każdy najemca powinien otrzymać kopię umowy. Właściciel jest prawnie zobligowany do podania nazwiska i adresu.Dobrą praktyką jest, aby pisemna umowa najmu zawierała następujące szczegóły:
- imię i nazwisko właściciela oraz adres wynajmowanej nieruchomości
- data rozpoczęcia najmu
- szczegółowe informacje na temat tego, czy innym osobom wolno korzystać z nieruchomości
- czas trwania najmu
- wysokość należnego czynszu, jak często i kiedy należy go zapłacić oraz jak często i kiedy można go zwiększyć. Umowa może również określać, co obejmuje płatność
- długość okresu wypowiedzenia, jaki należy uwzględnić, aby umowa najmu została zakończona. Należy pamiętać, że istnieją ustawowe zasady dotyczące tego, ile powinien wynosić okres wypowiedzenia i zależy on od rodzaju najmu i powodu z jakiego umowa ma się zakończyć.
- Obowiązki obu stron najmu
Określenie zakresu obowiązków najemcy i wynajmującego
Umowa najmu może także zawierać szczegółowe informacje na temat obowiązków właściciela i najemcy. Zgodnie z art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego „Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; okien i drzwi; wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; innych elementów wyposażenia lokalu po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.”
Zgodnie z art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego najemca jest zobowiązany „Do utrzymania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia; dokonywania napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy; dokonywania napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nie obciążającym najemcy.”
Zmiana umowy najmu
Zapisy umowy najmu mogą zostać zmienione tylko wtedy, gdy zarówno najemca, jak i wynajmujący wyrazi na to zgodę. Oznacza to na przykład, że wynajmujący nie może legalnie podnieść czynszu w trakcie trwania umowy najmu, chyba że umowa najmu wyraźnie określa, kiedy czynsz zostanie podniesiony i o ile. Zmiany do umowy najmu może zaproponować zarówno najemca jak i właściciel mieszkania. Zmiany muszą być zgodne z prawem. Przepisy dotyczące wynajmującego zabraniają zapisów dotyczących najmu, które próbują ograniczyć prawa najemcy. Na przykład umowa najmu nie może zawierać oświadczenia, że przyjmiesz odpowiedzialność za koszty naprawy, które nie są twoją winą. Powszechną zmianą, jakiej poszukują najemcy, są zwierzęta domowe. Na przykład potrzebujesz zmiany umowy najmu lub dzierżawy, jeśli chcesz mieć psa, a twoja umowa nie zezwala na trzymanie w wynajmowanym mieszkaniu zwierząt. Możesz być w stanie negocjować tę zmianę, szczególnie jeśli zgadzasz się na depozyt za zniszczenia jakie zwierzak może wyrządzić w wynajmowanej nieruchomości. Właściciel mieszkania może zmienić umowę najmu w dowolnym momencie w trakcie trwania umowy, za zgodą najemcy. Jeśli wynajmujący dokona nielegalnych zmian w umowie najmu lub dzierżawie lub nie powiadomi najemcę odpowiednio o zmianach przed ich wejściem w życie, pierwszym krokiem jest poinformowanie o tym wynajmującego i powołanie się na obowiązujące prawo. Jeśli wynajmujący nie zgadza się z twoją oceną i nadal uważasz, że zmiana jest niezgodna z prawem warto skontaktować się z prawnikiem.Warto zawrzeć w umowie najmu warunki rozwiązania wyżej wspomnianego kontraktu.Pozwoli to uniknąć wszelkich nieporozumień i i potencjalnych problemów w przyszłości.
Wynajem nieruchomości wiąże się z ryzykiem, papierkową pracą oraz nakładem własnego czasu. Dodatkowo skonstruowanie dobrej umowy najmu, zgodnej z literą prawa wymaga doświadczenia i niezwykle obszernej wiedzy prawniczej. Aby oszczędzić sobie nerwów i czasu coraz więcej rentierów wspomaga swoją działalność współpracując z innowacyjnymi przedsiębiorstwami. Jedną z nich jest firma Rentumi. Specjalnie skonstruowany generator umów pozwoli w łatwy szybki sposób stworzyć umowę satysfakcjonującą nawet najbardziej wymagającego klienta. Dodatkowo Rentumi umożliwia płatności online za czynsz oraz pomaga właścicielom mieszkań w windykacji niespłaconych należności.To tylko kilka z wielu możliwości jakie niesie za sobą automatyzacja najmu. Koszt zakupienia aplikacji Rentumi jest niewielki w stosunku do korzyści jakie ze sobą niesie. Dodatkowym atutem tego oprogramowania do zarządzania wynajmem jest fakt, iż do 5 mieszkań aplikacja jest całkowicie darmowa. Warto zaufać tej innowacyjnej aplikacji, która pozwoli właścicielom mieszkań zaoszczędzić czas i zwiększy jakość usługi najmu.
