Zasady zawarcia bezpiecznej umowy najmu dla obu stron
Wynajmowanie mieszkania to dobry sposób na zwiększenie swojego dochodu pasywnego. Trzeba jednak uważać na to komu wynajmujemy lokal. Większość osób podpisuje standardową umowę najmu – dokument, który oficjalnie określa warunki, na jakich jedna ze stron zgadza się na wynajem nieruchomości od innej strony. Umowa najmu mieszkania jest prawnie wiążąca i zapewnia prawa dla obu stron umowy. Warto zastanowić się co powinna zawierać umowa najmu by była bezpieczna dla obu stron.
Określenie stron umowy
W umowie najmu oprócz imion i nazwisk osób będących stronami umowy powinny znaleźć się także ich identyfikatory PESEL oraz numery dowodów spisane z dokumentów tożsamości. Warto pamiętać, że każda osoba dorosła, która mieszka w mieszkaniu będącym przedmiotem umowy, w tym zarówno członkowie małżeństwa, powinny zostać wymienione jako najemcy. To sprawia, że każdy najemca jest prawnie odpowiedzialny za wszystkie warunki, w tym regularne opłacanie czynszu i właściwe korzystanie z nieruchomości. W praktyce oznacza to, że osoba wynajmująca ma prawo ubiegać się o zaległy czynsz od któregokolwiek z najemców, jeśli inni opuszczą mieszkanie lub nie będą w stanie zapłacić.
Czas obowiązywania umowy
Umowa najmu podpisywana jest zazwyczaj na czas określony, przeważnie jest to 12 miesięcy. Najemca zyskuje pewność, że przynajmniej przez rok umowa nie zostanie zerwana, natomiast osoba wynajmująca będzie mieć zapewnione systematyczne przypływy gotówki i pewność, że lokator nie zerwie umowy dla korzystniejszej oferty konkurencji. W tym miejscu warto także uregulować kwestie wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Jeśli najemca będzie chciał wycofać się z umowy przed upływem jej obowiązywania, będzie zmuszony zapłacić za okres obowiązywania umowy lub zapłacić karę, której wysokość również powinna znajdować się w umowie najmu. Jeśli właściciel mieszkania będzie chciał przedwcześnie wypowiedzieć umowę najmu, lokator będzie mógł dochodzić swoich praw w sądzie.
Koszty
Istotną kwestią dla obu stron umowy najmu są informacje dotyczące czynszu. Warunki te obejmują termin comiesięcznej płatności, wysokość czynszu, miejsce dokonania płatności oraz dozwolone metody płatności (np. gotówka, czek, karta, przelew bezpośredni, przekaz pieniężny itp.). Warto również zaznaczyć czy opłaty za media rozliczane są ryczałtowo czy na podstawie faktycznego zużycia mediów. Istotna jest także kwestia kaucji. Umowa najmu powinna zawierać nie tylko wysokość kaucji, ale także termin i sposób jej wykorzystania oraz kiedy i w jaki sposób ma zostać zwrócona.
Naprawy i konserwacja
Zgodnie z Art. 6a i 6e Ustawy o ochronie praw lokatorów „Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia.” Właściciel mieszkania jest zobowiązany do napraw usterek, które zaistniały z przyczyn losowych i nie są wynikiem złego użytkowania. Umowa najmu powinna określać, kto jest odpowiedzialny za szkody w wynajmowanej nieruchomości. Ponadto powinna opisywać, jakie rodzaje zmian może wprowadzić najemca do nieruchomości oraz kiedy wymagana jest zgoda na wprowadzenie zmian.
Prawo wejścia do wynajmowanego mieszkania
Zaniechanie niezbędnych napraw może spowodować naruszenie umowy najmu, ale co zrobić, jeśli najemca nie zapewni Ci dostępu do miejsc wymagających napraw? Umowa najmu powinna określać warunki, na jakich właścicielowi wolno wejść do wynajmowanej nieruchomości, a także jakie zawiadomienie jest wymagane przed taką wizytą.
Zachowania destrukcyjne i nielegalne
Umowa najmu powinna zawierać przepisy, które jasno określają, co stanowi destrukcyjne zachowanie (na przykład nadmierny hałas) i nielegalną działalność (na przykład handel narkotykami). Z zapisów zawartych w umowie najmu powinno jednoznacznie wynikać, że właściciel mieszkania zakazuje takich działań. Umowa najmu powinna również przewidywać, że takie zachowania lub działania stanowią podstawę do rozwiązania umowy.
Zwierzęta
Tworząc umowę najmu należy uwzględnić zapisy dotyczące zwierząt domowych. Jeśli właściciel mieszkania nie wyraża zgody na trzymanie zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu to zapis ten powinien być wyraźnie zaznaczony w umowie. Jeśli trzymanie zwierząt jest dozwolone, umowa powinna określać maksymalną liczbę dozwolonych zwierząt domowych, a także określać ograniczenia dotyczące rodzajów dozwolonych zwierząt domowych (na przykład dużych psów). Warto podkreślić, że za wszelkie szkody wyrządzone przez czworonożnych lokatorów pokrywa sam najemca. Jeśli zapis ten nie znajdzie uznania u potencjalnego lokatora warto zaproponować wyższą kaucje, która będzie pewnego rodzaju formą zabezpieczenia przed potencjalnymi szkodami. Dobrym rozwiązaniem jest także zobligowanie najemcy do wykupienia OC. Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej najemcy obowiązuje w stosunku do uszkodzeń zarówno w nieruchomości jak i jej wyposażenia, z których najemca korzystał na podstawie zawartej umowy najmu.
Jeśli nie jesteśmy rentierami i sporządzanie umowy najmu jest dla nas czymś nowym, warto skorzystać z pomocy profesjonalistów. Jednym z rozwiązań jest innowacyjna aplikacja wspierająca osoby wynajmujące mieszkania- Rentumi. Na podstawie własnego doświadczenia i współpracy z prawnikami specjalizującymi się w nieruchomościach Rentumi stworzyło szablon umów najmu i podnajmu pasujący do oczekiwań każdego klienta. Szablon jest przejrzysty, a jego zapisy chronią obie strony umowy. Aplikacja umożliwia wydruk oraz podpis elektroniczny. Warto skorzystać z usług Rentumi, zwłaszcza że aplikacja pomoże nam zarówno w wygenerowaniu umowy jak i prowadzeniu całego najmu.
