Jak uchronić się przed nie płaceniem czynszu lub dewastacją mieszkania ?
Wiele osób decydujących się na wynajem nieruchomości nie zdaje sobie sprawy z ryzyka jakim jest niewłaściwie skonstruowana umowa najmu mieszkania. Nie znajomość prawa i co za tym idzie nie zabezpieczenie się przed przykrymi sytuacjami z najemcami może mieć niezwykle nieprzyjemne konsekwencje. Osoby wykazujące chęć wynajmu swojego mieszkania powinny odpowiedzieć sobie na kilka ważkich pytań:
- Czy chcę podpisać umowę w formie pisemnej?
- Jak sprawdzić wypłacalność przyszłego najemcy?
- W jaki sposób zabezpieczyć się przed dewastacją mieszkania?
- Kiedy stosować umowę najmu okazjonalnego i instytucjonalnego?
- Na jak długo wynajmować i jaki okres wypowiedzenia umowy najmu uwzględnić ?
Umowa w formie ustnej czy pisemnej? Co bardziej się opłaca?
Zgodnie z literą prawa, ustną umowę najmu można zawierać tylko przy zwykłej formie tej umowy w przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego. Umowa ustna może być jednak problematyczna w sytuacjach egzekwowania wywiązywania się z umowy przez najemców. Szczególnie trudna do udowodnienia jest treść umowy ustnej zawartej bez obecności świadków. W związku z powyższym najkorzystniejszą formą zawierania umowy najmu jest forma pisemna . Powinna zawierać informacje dotyczące przedmiotu najmu, określenie wysokości czynszu i opłat dodatkowych oraz terminu zapłaty, wysokość i warunki kaucji, czas na jaki zawierana jest umowa oraz okres wypowiedzenia umowy. Zachowując wszystkie te elementy wynajmujący w pewnym stopniu zabezpiecza zarówno swoje interesy jaki i interesy wynajmującego. Należy także pamiętać aby do takiej umowy dołączyć także protokół zdawczo – odbiorczy. Zgodnie z Art. 6c. Ustawy o ochronie praw lokatorów „Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.”
Jak sprawdzić wypłacalność przyszłego najemcy ?
Najprostszym sposobem uniknięcia nie płacenia czynszu przez najemcę jest sprawdzenie jego wypłacalności. Nie należy unikać pytań o wysokość i źródło dochodu przyszłych najemców. Pytania te mogą bulwersować i dziwić, jednak są to informacje, które rozwieją wszelkie wątpliwości co do wypłacalności przyszłych najemców. Wskazane jest także, potwierdzenie wyżej wymienionych informacji stosownymi dokumentami ( umowa o pracę, zaświadczenie o dochodach). Innym sposobem sprawdzenia potencjalnego najemcy jest ustalenie i sprawdzenie nieruchomości wcześniej przez niego wynajmowanych. W rozmowie z kandydatem na najemcę można zapytać o przyczynę zmiany lokum i poprosić o kontakt to poprzedniego wynajmującego i sprawdzić opinię na temat naszego kandydata.
.
Na jak długo wynajmować, jaki okres wypowiedzenia umowy najmu uwzględnić ?
Umowę najmu mieszkania można podpisywać zarówno na czas określony jak i nieokreślony. Przy podejmowaniu decyzji na jaki okres chcemy wynająć lokal należy wziąć pod uwagę kwestię okresu wypowiedzenia umowy. Zawieranie umowy najmu na czas nieokreślony jest nieopłacalne. W takim przypadku jeśli lokator zacznie zalegać z opłatami, wynajmujący będzie mógł wnieść o rozwiązanie umowy tylko gdy najemca będzie zalegał z opłatami za trzy pełne miesiące. Gdy dojdzie do takiej sytuacji osoba wynajmująca ma obowiązek poinformowania lokatora o zamiarze rozwiązania umowy najmu na piśmie i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zaległości. Dopiero po tym okresie umowa najmu mieszkania może zostać zerwana z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia. Lepsza sytuacja czeka wynajmujących na czas określony. W tej sytuacji obie strony umowy mają prawo do wcześniejszego wypowiedzenia najmu zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą przedterminowo wypowiedzieć najem w przypadkach ściśle określonych w umowie.
W jaki sposób zabezpieczyć się przed dewastacją mieszkania?
Jak już wcześniej wspomniano jednym ze sposobów jest sporządzenie rzetelnego protokołu zdawczo – odbiorczego najlepiej z dołączoną dokumentacją fotograficzną. Nie jest to jednak jedyny sposób. Dobrym pomysłem jest także uwzględnienie w umowie kaucji będącej zabezpieczeniem wynajmującego w przypadku zniszczenia lokalu. Art. 6. Ustawy o ochronie praw lokatorów określa, iż „zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”. Kaucja sama w sobie nie podlega opodatkowaniu. Należy jednak pamiętać, że obowiązek ten powstaje w sytuacji, kiedy kaucja zostanie pobrana na poczet np. zaległego czynszu.
Kiedy stosować umowę najmu okazjonalnego i instytucjonalnego ?
Umowa najmu okazjonalnego przez swą nazwę budzi wiele uprzedzeń szczególnie u najemców, jednak w niektórych przypadkach jest wybawieniem od kłopotów. Zasady zawarcia tej umowy są bardziej rygorystyczne. Umowę tą można zawierać tylko w przypadku wynajmu nieruchomości służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Z takiej umowy mogą skorzystać wyłącznie osoby nie prowadzące działalności gospodarczej, które są właścicielami lokalu. Zastosowanie tej formy umowy w podnajmie jest niemożliwe. Wymogami formalnymi najmu okazjonalnego jest również oświadczenie osoby wynajmującej, mające status aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się do opuszczenia lokalu w terminie wskazanym w umowie. Osoba wynajmująca musi wskazać lokal, w którym zamieszka w przypadku konieczności opuszczenia mieszkania wraz ze zgodą tegoż właściciela na zamieszkanie w nim najemcy. Jeśli wynajmujący utraci możliwość zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu miejscu, musi w ciągu 21 dni podać nowy adres wraz ze zgodą właściciela lokalu. Każdą umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni.
Dla osób prowadzących działalność gospodarczą utworzono w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości pojęcie najmu instytucjonalnego. Konstrukcja wyżej wymienionej umowy jest podobna do umowy najmu okazjonalnego. Różnica polega na tym, iż umowy najmu instytucjonalnego mogą zawierać osoby posiadające działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa ta musi zostać zawarta na czas określony bez limitu czasu jej trwania. W umowie najmu instytucjonalnego ustawodawca eliminuje obowiązek przedstawienia oświadczenia osoby wynajmującej dotyczące wskazania lokalu, w którym zamieszka w przypadku konieczności opuszczenia mieszkania. Pozostałe elementy i wymogi umowy pozostają takie same jak w umowie najmu okazjonalnego.
Współczesny rynek wynajmu nieruchomości odnotowuje gwałtowny wzrost nieuczciwych lokatorów. Najskuteczniejszą metodą walki z uciążliwymi i nieodpowiedzialnymi najemcami jest świadomość swoich praw oraz znajomość wachlarza możliwości prawnych, które zabezpieczą nasze interesy i sprawią, że wynajem lokalu będzie mniej kłopotliwe.
