Jak uchronić się przed nie płaceniem czynszu lub dewastacją mieszkania ?

Chcesz wynająć mieszkanie lecz obawiasz się nieuczciwych najemców? Jak uchronić się przed nie płaceniem czynszu lub dewastacją mieszkania ?

 

Wiele osób decydujących się na wynajem nieruchomości nie zdaje sobie sprawy z ryzyka jakim jest niewłaściwie skonstruowana umowa najmu. Nie znajomość prawa, i co za tym idzie nie zabezpieczenie się przed przykrymi sytuacjami z najemcami może mieć niezwykle nieprzyjemne konsekwencje. Osoby wykazujące chęć wynajmu swojego mieszkania powinny odpowiedzieć sobie na kilka ważkich pytań:

  • Czy chcę podpisać umowę w formie pisemnej?
  • Jak sprawdzić wypłacalność przyszłego najemcy?
  • W jaki sposób zabezpieczyć się przed dewastacją mieszkania?
  • Kiedy stosować umowę najmu okazjonalnego i instytucjonalnego?
  • Na jak długo wynajmować i jaki okres wypowiedzenia umowy najmu uwzględnić ?

Jak uchronić się przed niepłaceniem

Umowa w formie ustnej czy pisemnej? Co bardziej się opłaca?

Zgodnie z literą prawa, ustną umowę najmu można zawierać tylko przy zwykłej formie tej umowy w przeciwieństwie do  umowy najmu okazjonalnego.  Umowa ustna może być jednak problematyczna w sytuacjach egzekwowania wywiązywania się z umowy przez najemców. Szczególnie trudna  do udowodnienia jest treść umowy ustnej zawartej bez obecności świadków. W związku z powyższym najkorzystniejszą formą zawierania umowy najmu jest forma pisemna . Powinna zawierać informacje dotyczące przedmiotu najmu, określenie wysokości czynszu i opłat dodatkowych oraz terminu zapłaty, wysokość i warunki kaucji, czas na  jaki zawierana jest umowa oraz okres wypowiedzenia umowy. Zachowując wszystkie  te elementy wynajmujący w pewnym stopniu zabezpiecza zarówno swoje interesy jaki i interesy wynajmującego. Należy także pamiętać aby do takiej umowy dołączyć także protokół zdawczo – odbiorczy. Zgodnie z Art. 6c. Ustawy o ochronie praw lokatorów „Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.”

Jak sprawdzić wypłacalność przyszłego najemcy ?

 

Najprostszym sposobem uniknięcia nie płacenia czynszu przez najemcę jest  sprawdzenie jego wypłacalności. Nie należy unikać pytań o wysokość i źródło dochodu przyszłych najemców. Pytania te mogą bulwersować i dziwić, jednak są to informacje, które rozwieją wszelkie wątpliwości co do wypłacalności przyszłych najemców. Wskazane jest także, potwierdzenie wyżej wymienionych informacji stosownymi dokumentami ( umowa o pracę, zaświadczenie o dochodach). Innym sposobem sprawdzenia potencjalnego najemcy jest ustalenie i sprawdzenie nieruchomości wcześniej przez niego wynajmowanych. W rozmowie z kandydatem na najemcę można zapytać o przyczynę zmiany lokum i poprosić o kontakt to poprzedniego wynajmującego  i sprawdzić opinię na temat naszego kandydata.

.

Na jak długo wynajmować, jaki okres wypowiedzenia umowy najmu uwzględnić ?

 

Umowę najmu można podpisywać zarówno na czas określony jak i nieokreślony. Przy podejmowaniu decyzji na jaki okres chcemy wynająć lokal należy wziąć pod uwagę kwestię okresu wypowiedzenia umowy. Zawieranie umowy na czas nieokreślony jest nieopłacalne. W takim przypadku jeśli lokator zacznie zalegać z opłatami, wynajmujący będzie mógł wnieść o rozwiązanie umowy tylko gdy najemca będzie zalegał z opłatami za trzy pełne miesiące. Gdy dojdzie do takiej sytuacji osoba wynajmująca ma obowiązek poinformowania lokatora o zamiarze rozwiązania umowy najmu na piśmie i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zaległości. Dopiero po tym okresie umowa może zostać zerwana z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia. Lepsza sytuacja czeka wynajmujących na czas określony.  W tej sytuacji obie strony umowy mają prawo do wcześniejszego wypowiedzenia najmu zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą przedterminowo wypowiedzieć najem w przypadkach ściśle określonych w umowie.

Aplikacja do zardzadzania mieszkaniami

W jaki sposób zabezpieczyć się przed dewastacją mieszkania?

 

Jak już wcześniej wspomniano jednym ze sposobów jest sporządzenie rzetelnego protokołu zdawczo – odbiorczego najlepiej z dołączoną dokumentacją fotograficzną. Nie jest to jednak jedyny sposób. Dobrym pomysłem jest także uwzględnienie w umowie kaucji będącej zabezpieczeniem wynajmującego w przypadku zniszczenia lokalu. Art. 6. Ustawy o ochronie praw lokatorów określa, iż „zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”. Kaucja sama w sobie nie podlega opodatkowaniu. Należy jednak pamiętać, że obowiązek ten powstaje w sytuacji, kiedy kaucja zostanie pobrana na poczet np. zaległego czynszu.

Kiedy stosować umowę najmu okazjonalnego i instytucjonalnego ?

Umowa najmu okazjonalnego przez swą nazwę budzi wiele uprzedzeń szczególnie u najemców, jednak w niektórych przypadkach jest wybawieniem od kłopotów. Zasady zawarcia tej umowy są bardziej rygorystyczne. Umowę najmu okazjonalnego można zawierać tylko w przypadku wynajmu nieruchomości służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Z takiej umowy mogą skorzystać wyłącznie osoby nie prowadzące działalności gospodarczej, które są właścicielami lokalu. Zastosowanie tej formy umowy w podnajmie jest niemożliwe. Wymogami formalnymi  najmu okazjonalnego jest również oświadczenie  osoby wynajmującej, mające status aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się do opuszczenia lokalu  w terminie wskazanym w umowie. Osoba wynajmująca musi wskazać lokal, w którym zamieszka w przypadku konieczności opuszczenia mieszkania wraz ze zgodą tegoż właściciela na zamieszkanie w nim najemcy. Jeśli wynajmujący utraci możliwość zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu miejscu, musi w ciągu 21 dni podać nowy adres wraz ze zgodą właściciela lokalu. Każdą umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni.

Dla osób prowadzących działalność gospodarczą  utworzono w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości pojęcie najmu instytucjonalnego. Konstrukcja wyżej wymienionej umowy jest podobna do umowy najmu okazjonalnego. Różnica polega na tym, iż umowy najmu instytucjonalnego mogą zawierać osoby posiadające działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa ta musi zostać zawarta na czas określony bez limitu czasu jej trwania. W umowie najmu instytucjonalnego ustawodawca eliminuje obowiązek przedstawienia oświadczenia osoby wynajmującej dotyczące wskazania lokalu, w którym zamieszka w przypadku konieczności opuszczenia mieszkania. Pozostałe elementy i wymogi umowy pozostają takie same jak w umowie najmu okazjonalnego.

Współczesny rynek wynajmu nieruchomości odnotowuje gwałtowny wzrost nieuczciwych lokatorów.  Najskuteczniejszą metodą walki z uciążliwymi i nieodpowiedzialnymi najemcami  jest świadomość swoich praw oraz znajomość wachlarza możliwości prawnych, które zabezpieczą nasze interesy i sprawią, że wynajem lokalu będzie mniej kłopotliwe.

 

Artykuły

Poradnik współczesnego kamienicznika

Wynajmowanie mieszkań – dawniej w kamienicach, dzisiaj w blokach – […]

Czytaj więcej

Koniec użytkowania wieczystego – czas na własność!

Koniec użytkowania wieczystego – czas na własność!   Z dniem […]

Czytaj więcej