Wynajem mieszkań – Czy warto inwestować w mieszkania wielopokojowe?
Portale internetowe i prasa branżowa coraz częściej bombardują czytelników informacjami, że kupno mieszkania na wynajem jest dobrą inwestycją na przyszłość. Wynajem jest bardziej opłacalny i bezpieczniejszy niż inne formy inwestowania kapitału. Czy lokalizacja mieszkania ma wpływ na jego atrakcyjność? Czy warto inwestować w mieszkania wielopokojowe?
Lokalizacja
Chcąc zakupić mieszkanie na wynajem należy zwrócić uwagę na lokalizację, która nas interesuje. Aby ocenić potencjał lokalizacyjny danej nieruchomości należy dobrze rozeznać się na lokalnym rynku najmu. Dobra znajomość topografii miasta oraz umiejętny wybór lokalizacji nieruchomości może w znaczącym stopniu wpłynąć na wzrost zysków z najmu oraz zainteresowanie potencjalnych najemców. Lokalizację mieszkania rozpatruje się zazwyczaj w dwóch wymiarach przestrzennych – miejscowości oraz dzielnicy, w której znajduje się mieszkanie będące przedmiotem ogłoszenia. Wybierając mieszkanie na wynajem nie należy kurczowo sugerować się miejscem zamieszania. Może się okazać, iż w innej miejscowości ROI jest znacznie wyższe i jeśli dojazdy nie będą zbyt czasochłonne to inwestowanie w mieszkanie na wynajem poza miejscem zamieszkania jest dość zasadne.
Istotną kwestią jest określenie jaki ma być nasz przyszły najemca. W zależności od określenia grupy docelowej można skupić się na konkretnych czynnikach, które ją zaciekawią. Studenci szukają mieszkania zlokalizowanego blisko uczelni, klubów, z dobrym połączeniem z centrum oraz niskim czynszem i podstawowym wyposażeniem. Młode rodziny poszukują mieszkania w pobliżu szkół, przedszkoli i placów zabaw. Istotne dla tej grupy najemców jest dobre połączenie z innymi częściami miasta oraz bliskość terenów zielonych. Istotnym aspektem dla młodych rodzin jest możliwość umeblowania mieszkania zgodnie z własnymi upodobaniami. Wybierając lokalizację mieszkania na wynajem warto zwrócić uwagę na:
- Budynki znajdujące się w sąsiedztwie ( uczelnie, sklepy)
- Komunikację ( przystanki autobusowe, tramwajowe, PKP )
- Niedogodności położenia (bliskość zsypu, drzwi wejściowych itd.)
- Obecność terenów zielonych
- Kto zamieszkuje okolice
- Czy w pobliżu mieszkania planowane są inwestycje
Potencjał inwestycyjny rynku najmu
Podczas podejmowania decyzji o zainwestowaniu w nieruchomość pod wynajmem warto zbadać potencjał inwestycyjny lokalnego rynku najmu w danym mieście. Należy zwrócić uwagę na perspektywy danej miejscowości. W tym celu można odwiedzić stronę Głównego Urzędu Statystycznego by uzyskać takie informacje jak:
- Dane dotyczące gospodarki mieszkaniowej
- Dane dotyczące migracji mieszkańców ( czy miasto się wyludnia, czy wręcz przeciwnie)
- Dane dotyczące szkolnictwa wyższego ( czy miasto jest ośrodkiem akademickim)
- Dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego
- Dane dotyczące rynku pracy w danym mieście
- I inne
Warto pamiętać, że na cenę najmu ma wpływ wiele czynników. Zarządzanie najmem jest najpowszechniejsze w Warszawie. Miasto to nie ma wysokiego ROI z wynajmu ze względu na ciągle rosnące ceny za m2. Ta intensywnie rozwijająca się metropolia jest nie tylko jednym z największych ośrodków akademickich, ale również posiada prężnie rozwijający się rynek pracy. Ogromny popyt na mieszkania w Warszawie sprawia, że najem jest prosty nie zależnie od pory. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w okolicy stacji metra, jednak wiąże się to z wyższymi cenami nieruchomości. Jednak sam wynajem lokalu w tym mieście jest mało opłacalny. Kolejnym miastem, w którym warto inwestować w rynek nieruchomości jest Wrocław. Jest to miasto będące stolicą Dolnego Śląska intensywnie rozwijające się, posiadające bogatą ofertę turystyczną, edukacyjną i kulturalną. Rynek najmu nieruchomości w tym mieście odnotowuję ciągły progres rozwojowy. Zgodnie z prognozami tendencja ta ma się nie zmieniać przez najbliższe lata. Kolejnym miastem z potencjałem inwestycyjnym w rynek nieruchomości jest Gdańsk. Miasto to posiada niezwykłą historię odzwierciedloną w licznych zabytkach, które tworzą swoiste genius loci. Rozwijająca się turystyka oraz ciągłe inwestycje sprawiają, że ów miasto staje się przodownikiem w długo i krótkoterminowym najmie nieruchomości. Wiele osób decyduje się na najem długoterminowy dla studentów od końca września do końca maja. Natomiast w okresie Czerwiec – wrzesień stosują one najem krótkoterminowy dla turystów.
Aby wybrać odpowiednią nieruchomość pod najem należy zapoznać się z oferowanymi jakie proponuje nam lokalny rynek. Lokalny rynek nieruchomości charakteryzuje się znacznym zróżnicowaniem cen lokali mieszkalnych. Istotny wpływ na wysokość zwrotu z inwestycji mają takie czynniki jak:
- Czy mieszkanie nie jest obciążone zaległymi opłatami
- Na którym piętrze się znajduje
- Ilość posiadanych pokoi (czy istnieje możliwość przebudowy na większą ilość pokoi)
- Posiadanie dostępu do miejsca parkingowego, garażu, piwnicy itd.
Czy warto inwestować w mieszkania wielopokojowe?
Kupując nieruchomość pod inwestycje można z miejsca kupić nieruchomość i od razu przeznaczyć ją pod wynajem. Jednak często korzystniejszym rozwiązanie jest odpowiednie dostosowanie mieszkania, w celu zmaksymalizowania zysków z umowy wynajmu mieszkania. Znikoma ilość osób decyduje się na przekształcanie mieszkań jedno lub kilku pokojowych na wielopokojowe lokale mieszkalne. Taki zabieg może zwiększyć zyski z inwestycji najmu nawet o 40%. Chcąc zwiększyć swoje przychody z administracji wynajmu wynajmujący powinien nastawiać się na wynajęcie lokalu jak największej liczbie lokatorów. W związku z tym inwestorzy powinni skupiać swoje zainteresowanie na lokalach rozkładowych. Warto przyjrzeć się ofertą dotyczącym dużych mieszkań, które można podzielić na 6 do nawet 12 pokoi. Duże mieszkania posiadają często niską cenę za m2, przez co po podziale można uzyskać lepsze ROI. Kupując mieszkania na pokoje zwracamy uwagę przede wszystkim na ilość okien ( zazwyczaj jedno okno = 1 pokój a WC , łazienki i kuchnię robi się ślepą.)
Takie działania pozwolą osobą wynajmującym rozszerzyć źródło dochodu pasywnego oraz zwiększyć zyski z zakwaterowania większej liczby osób.
Chęć zdywersyfikowania wynajmu nieruchomości niesie za sobą wiele formalności i utrudnień. Duża liczba wynajmowanych lokali, większa liczba najemcóworaz posiadanie lokali na wynajem w różnych lokalizacjach może zdezorientować niejednego rentiera. Zamiast wydawać pieniądze na drogich specjalistów warto zwrócić uwagę na współczesną automatyzacje wynajmu nieruchomości. Aplikacja Rentumi to program do obsługi najmu, który pomaga w tworzeniu szybkich i profesjonalnych umów, które są weryfikowane przez kilka kancelarii prawniczych. Rentumi pomoże także sprawdzić kto i ile powinien nam zapłacić, czy najemca regularnie płaci czynsz, pomaga rozwiązać problemy z opóźnieniem płatności (początkowo przez wiadomości sms a następnie poprzez skierowanie sprawy do firmy windykacyjnej). To tylko kilka z funkcji jakie oferuje ten innowacyjny program do obsługi najmu. Dzięki niemu wynajem staje się łatwiejszy i bardziej efektywny szczególnie dla osób wynajmujących większą ilość lokali mieszkalnych.
