Podnajem – ukryty potencjał zysków z nie swoich nieruchomości

W obecnym czasie wynajem mieszkań to bardzo dochodowe zajęcie pozwalające uzyskać ponadprzeciętne zarobki a co za tym idzie podwyższyć  standard naszego życia. Co ciekawe jest to dziedzina gospodarki, w której można ciągle się rozwijać – im więcej mieszkań wynajmiesz tym więcej zarobisz. Niestety niektórzy twierdzą, że to nie łatwy biznes pochłaniający wiele czasu. Zazwyczaj wiąże się to z brakiem lokatorów, nieuczciwymi najemcami lub dużymi nakładami finansowymi. To wynik nieodpowiedniego zarządzania najmem lub strach przed wzięciem kredytu. W takich sytuacjach idealnym rozwiązaniem jest podnajem.

 Co to podnajem?

O podnajmie mówimy wtedy, gdy wynajmujemy od kogoś mieszkanie a następnie podnajmujemy je dalej innym osobą. Zazwyczaj podnajem realizowany jest krótkoterminowo lub długo terminowo. Często dotyczy wynajmowania mieszkania na pokoje.  W podnajmie zarabiamy na różnicy pomiędzy czynszem za najem, który należy opłacić właścicielowi a czynszami najmu otrzymywanymi od osób podnajmujących. Osoba podnajmująca zarabia na mieszkaniu nie będącym jej własnością. Podnajem to dodatkowe źródło pasywnego przychodu, szybkiego, z niskim wkładem gotówkowym przy takim ryzyku jakim chcesz, bo to osoba podnajmująca decyduje na jak długo podnająć daną nieruchomość. Dużym plusem tego typu działań jest unikanie niepotrzebnego kredytu oraz zwiększenie swojej zdolności kredytowej.

Jak wybrać mieszkanie pod wynajem? 

 

Eksperci w dziedzinie nieruchomości zgodnie twierdzą, że na wynajem najlepiej kupować małe mieszkania lub kawalerki, na które jest zdecydowanie większe zapotrzebowanie. Niestety jeśli podnajmiemy taki lokal zarobimy niewiele. Najkorzystniej wynająć jak największe mieszkanie (z trzema lub czteroma pokojami) i podnajmować każdy pokój innej osobie co maksymalizuje nasze zyski. Aby wystąpił popyt na wynajęcie nieruchomości powinna ona spełniać następujące warunki:

  • Mieszkanie powinno być duże i przestronne (najlepiej 3 lub 4 pokoje).
  • Aby zapewnić najemcą minimum prywatności pokoje nie powinny być przechodne
  • Mniejsze pokoje powinny być wynajmowane 1 osobie, większe zaś maksymalnie 2 osobom
  • Jeśli mieszkanie jest na tyle duże by podnająć je większej liczbie osób powinno być wyposażone w min 2 łazienki
  • Najlepszą lokalizacja mieszkania pod wynajem jest bliskość centrum, uczelni, dużych firm.
  • Mieszkanie musi być czyste, schludne i atrakcyjne wizualnie

Często zadawanym pytaniem wśród nowych osób w tym biznesie jest,

gdzie znaleźć mieszkanie pod wynajem? Warto rozejrzeć się w intrenecie na portalach z ogłoszeniami o wynajmie lub na portalach społecznościowych takich jak: gumtree. gratka, olx, otodom, facebook itd.

Jak przekonać właściciela do zgody na podnajem? 

Gdy znajdziemy już odpowiednią nieruchomość należy się zastanowić w jaki sposób przekonać właściciela, aby to właśnie nam wynajmą nieruchomość i aby wyraził zgodę na podnajem. W czasie pierwszego spotkania i prezentacji mieszkania można zapytać o zainteresowanie nieruchomością, wysokość czynszu, o  preferowany czas najmu, czy zależy mu na stabilnym zysku i jakie są jego  doświadczenia z najemcami. Jeśli właściciel mieszkania miał problemy z poprzednimi najemcami możemy przedstawić mu naszą propozycję podnajmu, która często w takich przypadkach jest dla niego najlepszym rozwiązaniem. W czasie takiego spotkania warto zachowywać się profesjonalnie: schludne ubranie (koszula, garnitur), określenie w jaki sposób masz zamiar radzić sobie z niesolidnymi najemcami, oferuj umowę wynajmu na długi okres, bądź przygotowany na wpłatę kaucji oraz w rzetelny sposób przemyśl swoje pomysły co do podnajmu (np. komu chcesz podnająć mieszkanie)

Umowa podnajmu 

Po podpisaniu umowy najmu i pisemnej zgodzie właściciela na podnajem, należy znaleźć odpowiednich najemców i podpisać z nimi stosowne umowy. Często pojawiające się wątpliwości dotyczą tego czy umowa powinna być zawarta pisemnie czy ustnie. Umowa ustna może być jednak problematyczna w sytuacjach egzekwowania wywiązywania się z umowy przez najemców. Szczególnie trudna do udowodnienia jest treść umowy ustnej zawartej bez obecności świadków. W związku z powyższym najkorzystniejszą formą zawierania umowy najmu jest forma pisemna. Powinna zawierać informacje dotyczące przedmiotu najmu, określenie stron, określenie wysokości czynszu i opłat dodatkowych oraz sposobu i terminu zapłaty, wysokość i warunki kaucji, czas na jaki zawierana jest umowa, okres wypowiedzenia umowy, określenie praw i obowiązków stron oraz stworzenie protokołu zdawczo – odbiorczego.


Jak opodatkowany jest podnajem? 

Wynajmowanie mieszkania i podnajmowanie go kolejnym osobą jest równoznaczne z prowadzeniem działalności gospodarczej. W związku z tym należy zarejestrować swoją działalność gospodarczą i w jej ramach rozliczać swój dochód się z urzędem skarbowym. Opodatkowanie dochodów z działalności gospodarczej związane z podnajmem można płacić na zasadach ogólnych skali podatkowej lub według podatku liniowego. W opodatkowaniu na zasadach ogólnych podatek jest wyliczany od dochodu, a nie od przychodu. Dochód jest równy różnicy przychodu i kosztów uzyskania tego przychodu. Osoby fizyczne mają obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów lub prowadzenia ksiąg przychodów i rozchodów. Na ich podstawie wyliczany jest podatek dochodowy. Skala podatkowa rozliczana wynosi 18% lub 32% i zależna od wysokości dochodu. Dochód nie przekraczający 85 528 zł rozliczany jest skalą podatkową w wysokości 18%, powyżej tej kwoty skalą w wysokości 32%. Jeśli wybierzemy rozliczenie na podstawie podatku liniowego należy pamiętać, że jego stawka zawsze wynosi 19% bez względu na wysokość dochodu. To główna różnica między podatkiem liniowym a podatkiem rozliczanym na zasadach ogólnych.  Atutem tej formy opodatkowania jest możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu. Minusem natomiast jest brak kwoty wolnej od podatku.

Podnajem może sprawiać wiele trudności natury organizacyjnej. Stworzenie odpowiedniej i poprawnej umowy często stwarza nie lada kłopot. Zamiast wydawać pieniądze na drogich specjalistów warto zainwestować w aplikacje, która posłuży nam przez dłuższy okres. Aplikacja Rentumi pomaga w tworzeniu szybkich i profesjonalnych umów (także podnajmu), które są weryfikowane przez kilka biur prawniczych. Rentumi pomoże także rentierom w zarządzaniu podnajmem. Dzięki niej możemy sprawdzić kto i ile powinien nam zapłacić, czy najemca regularnie płaci czynsz, pomaga rozwiązać problemy z opóźnieniem płatności (początkowo przez wiadomości sms a następnie poprzez skierowanie sprawy do firmy windykacyjnej). To tylko kilka z funkcji jakie oferuje ta innowacyjna aplikacja. Dzięki niej wynajem i podnajem staje się łatwiejszy szczególnie dla osób wynajmujących większą ilość lokali mieszkalnych.