Czy i jak można podwyższyć czynsz z wynajmu nieruchomości?
W obecnym czasie i ciągłym wzroście cen nieruchomości posiadanie własnego mieszkania jest bardzo korzystną inwestycją. Jest to nie tyle sposób bogacenia się czy gromadzenia majątku co dążenie do osiągnięcia wolności finansowej w której zyski z wynajmowanych mieszkań przewyższają potrzeby finansowe właściciela i jego rodziny. Zarówno dla wynajmującego jak i najemcy istotną kwestią jest czynsz z najmu. Co to takiego czynsz? To świadczenie pieniężne za wynajem lokalu uiszczane właścicielowi mieszkania systematycznie i w określonym terminie. Jednak co wchodzi w skład czynszu? Jak i o ile można podwyższyć czynsz? Co jeśli lokator nie zgodzi się na większe koszty najmu?
Z czego składa się czynsz?
Czynsz składa się z opłat zależnych od właściciela nieruchomości oraz opłat od niego niezależnych. W skład czynszu wchodzą oplata za zużycie wody i kanalizację naliczane przez zakłady wodociągowo – kanalizacyjne. Do wyżej wymienionych kosztów dochodzi także abonament przesyłowy. Polega on na opłacie za samą gotowość i utrzymania przesyłu wody. Co to oznacza? Nawet jeśli przez miesiąc lub dwa nie było nas w wynajmowanymi mieszkaniu i nie zużyliśmy ani kropli wody to i tak będziemy zmuszeni zapłacić abonament. Kolejne opłaty związane są z ogrzewaniem, wywozem śmieci i energią elektryczną. Często nie zdajemy sobie sprawy, że płacąc za prąd nie płacimy tylko za zużytą energię, ale i za oświetlenie klatek, korytarzy, piwnic itd. Oprócz wyżej wymienionych opłat wyróżniamy również takie należności, które są zależne od właścicieli mieszkań. Należą do nich m. in.:
- usługi sprzątania
- drobne remonty
- koszty administrowania
- koszty utrzymania zieleni
Podwyżka czynszu najmu
Aby podwyższyć czynsz za wynajmowane mieszkanie właściciel musi wypowiedzieć najemcy dotychczasową wysokość opłat, najpóźniej do końca miesiąca. Zgodnie z Art. 23 Ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych „wynajmujący może podwyższyć czynsz wolny, wypowiadając wysokość czynszu dotychczasowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Jeżeli strony w umowie najmu mieszkania nie ustaliły terminu dłuższego, wówczas termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi trzy miesiące. Wypowiedzenie czynszu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Na żądanie najemcy wynajmujący określi przyczynę i kalkulację podwyżki czynszu wolnego.” Nie później niż dwa miesiące po wypowiedzeniu najemcy dotychczasowych opłat, lokator może zażądać podania przyczyny podwyżki i przedstawienia stosownych kalkulacji. W takiej sytuacji osoba wynajmująca powinna w terminie 14 dni odpowiedzieć pisemnie najemcy, jeśli nie zrobi tego w ustawowym terminie podwyżka czynszu jest nieważna.
Jak często właściciel może podwyższyć czynsz
Podwyżka czynszu może mieć miejsce tylko raz zna pół roku licząc od momentu, w którym zaczął obowiązywać poprzedni wzrost uiszczanych należności . Dokonana wcześniej jest nieważna i najemca nie ma obowiązku ponoszenia wyższych kosztów. Wyżej wymienione ograniczenia nie dotyczą podwyżki czynszu wynikającej z niezależnego od właściciela mieszkania wzrostu opłat za dostawy: prądu, gazu, wody itd. W takiej sytuacji wzrost ceny najmu może jedynie pokrywać należności konieczne do pokrycia kosztów dostarczania tych mediów.
O ile można podwyższyć czynsz
Po zapoznaniu się z procedurami towarzyszącymi podwyżce ceny najmu należy zwrócić uwagę na to o ile czynsz może być podwyższony. Odpowiedź na to pytanie zawarta jest w Art. 25 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych „maksymalny czynsz regulowany nie może przekraczać w stosunku rocznym 3 % wartości odtworzonej lokalu.” Termin ten oznacza iloczyn powierzchni użytkowej lokalu oraz wskaźnika średniego kosztu budowy 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Wysokość wyżej wymienionego wskaźnika jest określana co kwartał przez wojewodów. Istnieją wyjątki pozwalające podnieść czynsz na poziom wyższy niż przewidziany w ustawie. Sytuacja ta ma miejsce, gdy:
- Przychody właściciela z wynajmu są niewystarczające by pokryć koszty utrzymania lokalu.
- Nie otrzymuje zwrotu kapitału w określonej wysokości
- Nie odnotowuje zysków z wynajmowanego mieszkania
Jak obliczyć podwyżkę najmu
Aby obliczyć wysokość podwyżki czynszu z najmu należy sprawdzić na stronie urzędu wojewódzkiego jaka jest aktualna stawka wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia lokalu w mieście, w którym posiadamy nieruchomość. Następnie mnożymy ów wskaźnik przez 3%. Uzyskana liczba stanowi 3 % wartości odtworzonej dla 1 metra kwadratowego mieszkania. Wartość ta pomnożona przez ilość metrów kwadratowych posiadanego przez nas lokalu pomoże określić jakiej kwoty nie może przekroczyć suma wpłaconych czynszów w skali roku. Kiedy określona zostanie maksymalna suma czynszów w skali roku można podzielić ją na 12 miesięcy by otrzymać maksymalny czynsz najmu jaki może zapłacić najemca miesięcznie.
Odrzucenie podwyżki najmu
Nie później niż dwa miesiące po wypowiedzeniu najemcy dotychczasowych opłat lokator może złożyć odmowę płacenia nowej stawki czynszu. W takiej sytuacji umowa wynajmu mieszkania zostaje rozwiązana z zachowaniem okresu jej wypowiedzenia. Przez ten czas najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. Jeśli lokator ma zastrzeżenia co do zasadności podwyżki czynszu może go zakwestionować i złożyć wniosek do sądu o ustalenie czy podwyżka jest zasadna czy też nie. Taka sytuacja zmusza właściciela do próby udowodnienia swoich racji w czasie postępowania sądowego. Do czasu uprawomocnienia się wyroku najemca jest zobowiązany do opłat w dotychczasowej wysokości.
Bardzo istotną kwestią zarówno dla najemcy jak i wynajmującego jest określenie wysokości czynszu i terminu, w jakim pieniądze mają wpływać do właściciela. Niezbędnym zapisem umowy najmu jest także określenie w jakiej formie ma być płacona ta należność. Niezależnie od tego czy właściciel nieruchomości wystąpi o jego podwyższenie czy nie, ważne by czynsz był ściśle określony i terminowo opłacany. Jak kontrolować regularność opłacanego czynszu, szczególnie jeśli wynajmujący wynajmuje kilka lub kilkadziesiąt lokali? Rentumi stworzyła aplikacje wspierającą właścicieli mieszkań w najmie. Posiada ona wiele przydatnych funkcji w tym także monitorowanie wpłat i należności poszczególnych lokatorów oraz bieżących stanów liczników, co może być bardzo istotne, jeśli w umowie określona została opłata ryczałtowa za media. Notorycznie wzrastające rachunki za prąd czy gaz mogą być przyczyną wystąpienia właściciela o podwyżkę czynszu. Rentumi przychodzi z pomocą szczególnie rentierom wynajmującym większą ilość lokali, by nie zapomnieć o płatnościach i monitorować koszty związane z utrzymaniem mieszkania.
