Jak nie płacić podatku za wynajem mieszkania?
Posiadanie nieruchomości inwestycyjnej może być świetnym sposobem na zwiększenie stabilności finansowej i na dążenie do niezależności finansowej. Będziesz także musiał płacić podatki za wynajem nieruchomości. Przy wszystkich formularzach i formalnościach dobrym pomysłem może okazać się zatrudnienie księgowego, który pomoże, zwłaszcza jeśli jest to twój pierwszy sezon podatkowy jako wynajmujący. Warto jednak pamiętać, że możesz jednak odliczyć koszty poniesione w związku z utrzymaniem nieruchomości.
Co zadeklarować jako dochód z wynajmu
Dochód z czynszu, który deklarujesz z tytułu podatku dochodowego, będzie zależeć od metody rozliczania. Podejmując chęć wynajęcia mieszkania należy zastanowić się w jaki sposób będziemy rozliczać się z urzędem skarbowym. Wyróżniane są dwie formy opodatkowania najmu:
• Opodatkowanie z najmu prywatnego
• Opodatkowanie wynikające z zarejestrowanej działalności gospodarczej
Opodatkowanie z najmu prywatnego można płacić w ryczałcie lub na zasadach ogólnych skali podatkowej. Ryczałt to uproszczony sposób naliczania podatku bez ustalenia podstawy jego wymiaru. Zgodnie z Art. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne „osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu mieszkania, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”. Podatnik wybierający opodatkowanie w formie ryczałtu nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów, jeżeli wysokość przychodów wynika z podpisanej z najemcą umowy. Warunkiem takiego rozliczania z podatku jest złożenie oświadczenia o wyborze ryczałtu do urzędu skarbowego. Gdy wynajem rozpoczyna się w trakcie roku podatkowego oświadczenie należy złożyć do 20 dnia miesiąca od otrzymania pierwszego zysku z najmu lub do końca roku podatkowego, jeśli zysk z wynajmu czy umowy podnajmu wpłynął na konto właściciela w grudniu. Na koniec roku podatkowego zysk z najmu powinien być rozliczony na zeznaniu PIT-28.
Opodatkowanie z najmu prywatnego można płacić również na zasadach ogólnych skali podatkowej. Opodatkowanie z najmu można płacić również na zasadach ogólnych skali podatkowej. W opodatkowaniu na zasadach ogólnych podatek jest naliczany od dochodu, a nie od przychodu. Dochód jest równy różnicy przychodu i kosztów uzyskania tego przychodu. Osoby fizyczne mają obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów lub ksiąg przychodów i rozchodów. Na ich podstawie wyliczany jest podatek dochodowy. Skala podatkowa wynosi 18% lub 32% i zależna od wysokości dochodu. Dochód nie przekraczający 85 528 zł rozliczany jest skalą podatkową w wysokości 18%, powyżej tej kwoty skalą w wysokości 32%. Na zasadach ogólnych mogą rozliczać się zarówno osoby posiadające zarejestrowaną działalność gospodarczą jak i osoby prowadzące najem prywatny.
Inną formą opodatkowania zysków z najmu jest podatek liniowy, z którego mogą korzystać wyłącznie przedsiębiorcy z zarejestrowaną działalnością gospodarczą. Stawka podatku liniowego zawsze wynosi 19% bez względu na wysokość dochodu. To główna różnica między podatkiem liniowym a podatkiem rozliczanym na zasadach ogólnych. Atutem tej formy opodatkowania jest możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu. Minusem natomiast jest brak kwoty wolnej od podatku. Warunkiem takiego rozliczania jest złożenie oświadczenia o wyborze podatku liniowego. Wybór ten przedsiębiorca musi zgłosić właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do dnia 20 stycznia roku podatkowego.
Amortyzacja wynajmowanej nieruchomości
Jak skutecznie obniżyć podatek lub w ogóle go nie płacić. Doskonałym rozwiązaniem jest amortyzacja wynajmowanego mieszkania. Każde mieszkanie które jest regularnie użytkowanie z czasem niszczeje i zmniejsza się jego standard. Kosztami związanymi z użyciem nieruchomości jest tzw. amortyzacja. Jest to wartość wyrażona w procentach odzwierciedlająca spadek wartości mieszkania. Aby móc przystąpić do obliczania amortyzacji należy wpisać nieruchomość do ewidencji środków trwałych. Kolejnym krokiem jest ustalenie początkowej wartości mieszkania. Jeśli mieszkanie zostało zakupione, wartość początkowa znajduje się we własnościowym akcie notarialnym. Jeśli mieszkanie zostało odziedziczone w spadku niezbędna będzie pomoc rzeczoznawcy, który określi wartość pierwotną mieszkania. W przypadku wybudowania nieruchomości jej wartość stanowi całkowity koszt jej wytworzenia. Dodatkowym atutem jest możliwość doliczenia do wartości mieszkania kosztów jego ulepszeń. Jeśli masz zamiar wynająć mieszkanie możesz wykorzystać uproszczoną metodę obliczania wartości początkowej nieruchomości. W tym przypadku wartość początkowa mieszkania jest równa iloczynu całkowitej powierzchni mieszkania i 998 zł. Metoda ta jest jednak mało opłacalna, ponieważ uzyskamy zaniżoną wartość mieszkania w stosunku do rzeczywistej wartości mieszkania. Roczny poziom amortyzacji wynosi:
· 1,5% dla lokali mieszkalnych i budynków
· 2,5% dla lokali niemieszkalnych i lokali dla właścicieli posiadających własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu
Właściciele, którzy zakupili używaną nieruchomość mogą obniżyć wartość podatku nawet do zera za pomocą przyspieszonej amortyzacji na podstawie indywidualnej stawki, która może wynosić nawet 10%. Własna stawka amortyzacji jest możliwa, kiedy:
· W przeddzień zakupu mieszkanie było użytkowane min. przez 5 lat
· Przed wpisaniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych właściciel wprowadził ulepszenia przekraczające lub równe 30% wartości mieszkania.
Ważne aby pamiętać, że z amortyzacji mogą skorzystać wyłącznie osoby rozliczające się na zasadach ogólnych lub na zasadzie podatku liniowego. Należy także prowadzić ewidencję środków trwałych, dzięki której udokumentujemy wszystkie wartości ulepszeń bądź zużycia mieszkania.
Wybór opodatkowania na pewno nie jest decyzja, z którą powinniśmy się spieszyć. Przed rozpoczęciem jakiejkolwiek strategii dotyczącej podatku od nieruchomości warto porozmawiać z księgowym, który specjalizuje się w tej dziedzinie prawa podatkowego. Ostatecznie musimy upewnić się, że podejmujemy właściwe decyzje. Podatek to jedna sprawa, a kluczową kwestią jest minimalizacja podatku z jednoczesną maksymalizacją zysków.
Aby prawidłowo wybrać formę opodatkowania należy stworzyć odpowiednią umowę najmu, określając w niej dokładną wysokość czynszu. Powierzenie skonstruowania takiego dokumentu profesjonalistom często jest kosztowne i czasochłonne. Lepszym rozwiązaniem jest zaopatrzenie się w dostępną na rynku aplikację, która szybko i sprawnie pomoże skonstruować umowę najmu . Taka właśnie jest aplikacja Rentumi. Za jej pomocą można w rzetelny, szybki i profesjonalny sposób przygotować umowę najmu mieszkania czy też umowę najmu okazjonalnego. Aby uniknąć nieporozumień i potwierdzić zgodność zapisów umowy z prawem, stworzony dokument sprawdzany jest przez kilka kancelarii prawniczych. Rentumi w najbliższym czasie ma zamiar wprowadzić możliwość zamówienia umowy najmu okazjonalnego u zaufanego i kompetentnego notariusza. Korzystając z tej funkcji aplikacji umowa ta może okazać się nawet dwa razy tańsza niż w powszechnie dostępnych biurach notarialnych.
