Umowa najmu a Urząd Skarbowy – zgłoszenie najmu do US
Posiadanie mieszkania na wynajem w obecnych czasach jest źródłem najbardziej opłacalnych i pasywnych przychodów. Chcąc robić to w pełni legalnie powinniśmy zgłosić umowę najmu mieszkania do urzędu skarbowego i płacić odpowiednie podatki od dochodu uzyskanego z takiej działalności. Zgłaszając umowę najmu warto do stosownych dokumentów dołączyć odpowiednie oświadczenie o wyborze formy opodatkowania. Jak wygląda procedura zgłoszenia najmu do fiskusa? Ile mamy czasu na zgłoszenie najmu do Urzędu Skarbowego?
👉 Pobierz aktualną, sprawdzoną umowę najmu mieszkania lub umowę najmu pokoju
Procedura zgłaszania najmu do US
Wzór zgłoszenia umowy wynajmu do Urzędu Skarbowego:
Podpisanie umowy najmu nie wymaga zgłoszenia jej do urzędu skarbowego, chyba, że jest to umowa najmu okazjonalnego. Zgłaszając taką umowę należy pamiętać o terminach przewidzianych w przepisach podatkowych. Gdy zgłaszamy tego typu działalność po raz pierwszy to należy to zrobić do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy z tego tytułu pierwszy przychód. W związku z powyższym termin o poinformowaniu urzędu skarbowego w dużej mierze zależy od osób wynajmujących. Czasami będą to dwa tygodnie, a czasami prawie dwa miesiące, w zależności, kiedy otrzymamy pierwszy przychód z najmu. W przypadku najmu okazjonalnego zgodnie z Art. 19b Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego „Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.” Rzecz jasna zgłoszenie umowy najmu powinno nastąpić po spełnieniu wszystkich wymogów najmu okazjonalnego, czyli m. in.:
- wynajem nieruchomości służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych
- osoba wynajmująca nie prowadzi działalności gospodarczej
- wynajmujący jest właścicielem mieszkania
- oświadczenie osoby wynajmującej, mające status aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się do opuszczenia lokalu w terminie wskazanym w umowie.
Na koniec roku podatkowego zysk z najmu powinien być rozliczony na zeznaniu PIT-28.
Formy opodatkowania najmu
Z roku na rok wzrasta liczba osób inwestujących w wynajem nieruchomości. W 2017 roku zostało złożone 701 000 zeznań podatkowych rozliczających dochody z tego typu działalności. Rok 2019 to znaczne zwiększenie ilości zeznań podatkowych z najmu do Urzędu Skarbowego z powodu boom na inwestycje w nieruchomości. Zgłaszając umowę najmu do urzędu skarbowego warto do stosownych dokumentów dołączyć odpowiednie oświadczenie o wyborze formy opodatkowania. Z wyżej wymienionej działalności można rozliczać się na zasadach ogólnych, ryczałtem lub podatkiem liniowym. Rozliczać się na zasadach ogólnych mogą zarówno osoby prowadzące najem prywatny jaki i prowadzące działalność gospodarczą. W opodatkowaniu na zasadach ogólnych podatek jest wyliczany od dochodu, a nie od przychodu. Dochód jest równy różnicy przychodu i kosztów uzyskania tego przychodu. Osoby fizyczne mają obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów lub ksiąg przychodów i rozchodów. Na ich podstawie wyliczany jest podatek dochodowy. Skala podatkowa wynosi 18% lub 32% i zależna od wysokości dochodu. Dochód nie przekraczający 85 528 zł rozliczany jest skalą podatkową w wysokości 18%, powyżej tej kwoty skalą w wysokości 32%. Ryczałt dotyczy wyłącznie osób prowadzących najem prywatny. To uproszczony sposób naliczania podatku bez ustalenia podstawy jego wymiaru. Podatnik wybierający opodatkowanie w formie ryczałtu nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów, jeśli wysokość przychodów wynika z podpisanej z najemcą umowy. Z podatku liniowego mogą korzystać wyłącznie wynajmujący posiadający zarejestrowaną działalność gospodarczą. Stawka podatku liniowego zawsze wynosi 19% bez względu na wysokość dochodu. Atutem tej formy opodatkowania jest możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu. Minusem natomiast jest brak kwoty wolnej od podatku.
Jak urząd skarbowy sprawdza wynajem?
Urząd skarbowy posiada coraz nowsze technologie wychwytywania szarej strefy najmu. Systemy komputerowe, analizują przelewy i ich cykliczność oraz tytuły. Niestety nawet rozmowy telefoniczne są nagrywane przez 16 organów w Polsce. Technologia pozwala również na błyskawiczną analizę rozmowy. Dodatkowo, jeżeli nie zgłosimy umowy najmu mieszkania do Urzędu skarbowego, to najemca może nas szantażować. Wścibscy sąsiedzi mogą nas zgłosić. Statystyki z zeznań PIT-28 wskazują, że w Polsce zanika szara strefa najmu. Kolejnym argumentem jest fakt budowania zdolności kredytowej na zakup kolejnego mieszkania na wynajem – warto płacić podatek. Choć można również zgłaszać podatek, a jego nie płacić – jak to zrobić?
Właściwa, poprawna i bezpieczna umowa najmu mieszkania
Umowa najmu mieszkania PDF / Umowa najmu pokoju PDF
Konsekwencje niezgłoszenia najmu
Jeśli umowa najmu nie została zgłoszona do urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, a mimo to uwzględnimy ten dochód w rocznej deklaracji PIT to wszystko powinno być w porządku. Jeśli osoba wynajmująca chciała rozliczyć się ryczałtem a nie zgłosiła najmu do urzędu i tym samym nie zmieniła formy opodatkowania skutkować to będzie nakazem urzędu skarbowego o wyrównanie należnego podatku do wysokości jaką podatek osiągnąłby, gdyby właściciel mieszkania rozliczał się na zasadach ogólnych. Jeśli jednak wynajmujący ukrył swoje dochody z najmu i nie odprowadził od nich podatku, może liczyć się z nieprzyjemnymi konsekwencjami. W przypadku donosu lub kontroli fiskusa może dojść nie tylko do nałożenia kary pieniężnej, ale i również wyższe opodatkowanie dochodów, które określi urząd skarbowy. Ukrywanie wynajmu nieruchomości w szarej strefie traktowane jest jako wykroczenie a w niektórych przypadkach nawet jako przestępstwo. W przypadku nieumyślnego niezgłoszenia umowy najmu (najczęściej wynikająca z nieznajomości prawa) właściciel ma prawo wystosować do urzędu skarbowego czynny żal, zgłaszając najem, termin, od którego ma miejsce oraz przyczynę niezgłoszenia go wcześniej. Należy jednak pamiętać, że z czynnego żalu można skorzystać tylko i wyłącznie wtedy, gdy nie wszczęto przeciw wynajmującemu kontroli w tej sprawie. W przypadku najmu okazjonalnego niezgłoszenie go do urzędu skarbowego jest jednoznaczne z jego niezaistnieniem, a co za tym idzie nie będzie możliwości szybszej eksmisji w razie problemów z lokatorem.
Płacenie podatków przynosi największe korzyści osobom, które praktykują najem okazjonalny. Opłata należności do urzędu skarbowego nie tylko gwarantuje nam bezproblemowy najem, ale również skuteczniej chroni w czasie konieczności zmiany najemcy. Osobom prowadzącym inne formy najmu opłaca się zgłaszać wynajem do US, ponieważ w ten sposób budują swoją zdolność kredytową na zakup kolejnych mieszkań. Osoby, które powiększają swoją działalność o dodatkowe lokale pod wynajem często mają problem z zarządzaniem najmem. Duża liczba mieszkań, lokatorów w różnych lokalizacjach są częstą przyczyną frustracji właścicieli. Chcąc osiągnąć wolność finansową dążą do jak największego zysku jak najmniejszym nakładem pracy i czasu. To właśnie dla takich osób powstała aplikacja Rentumi . Uporządkowana baza mieszkań to wygodny podgląd bieżącej sytuacji. Zarządzanie mieszkaniami z Rentumi to podgląd na całą nieruchomość, również pod względem aktualnych lokatorów, stanów liczników, wyposażenia oraz rozliczeń związanych z danym mieszkaniem. Rentumi to wszelkie formalności i informacje dotyczące naszego najmu zamknięte w telefonie. Warto zainwestować w tą innowacyjną aplikacje, która zaoszczędzi czas i zwiększy jakość usługi najmu.