Ustawa o ochronie praw lokatorów – podstawą prawną najmu
Ustawa o ochronie praw lokatorów potocznie zwana ustawą o lokatorach, jest aktem prawnym regulującym zależności i relacje między najemcą a osobą wynajmującą. Aby stworzyć bezpieczną i rzetelną umowę najmu mieszkania czy też umowę najmu okazjonalnego warto zapoznać się wyżej wymienionymi dokumentami.
Co zawiera ustawa o ochronie lokatorów?
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego to akt prawny spędzający sen z powiek niejednemu właścicielowi mieszkania na wynajem. Dlaczego? Ponieważ zapisy tej ustawy dają szczególną ochronę lokatorom, zwłaszcza w zakresie wypowiedzenia umowy najmu, poszerzenia obowiązków wynajmującego wobec najemcy, zasad podwyższania i określania czynszu oraz usuwania najemcy z lokalu. Ustawa o ochronie lokatorów zawiera obowiązki prawa i obowiązki obu stron najmu. Zgodnie z art. 6b „Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.” Wyżej wymieniony akt prawny nakłada dużo więcej obowiązków na właściciela mieszkania. „Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami 2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. 3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności: 1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia; 2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy; 3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nie obciążającym najemcy, a zwłaszcza: a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.(art. 6a Ustawy o ochronie lokatorów)”
![prawa lokatora](https://rentumi.pl/wp-content/uploads/2019/10/foto3-1024x683.jpg)
Na szczególną uwagę zasługują również zapisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu. Art. 11 mówi, iż „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu ust. 4.” Ustawa o ochronie praw lokatorów określa również zasady na jakich określana jest wysokość comiesięcznego czynszu. „Art. 7. 1. W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: położenia budynku; położenia lokalu w budynku; wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu; ogólnego stanu technicznego budynku.”
![prawa lokatorskie](https://rentumi.pl/wp-content/uploads/2019/10/foto4-1024x417.jpg)
Niestety nie są to jedyne przepisy, które określają zasady wynajmowania lokali mieszkaniowych. Warto pamiętać, że Ignorantia iuris nocet – nieznajomość prawa szkodzi. Zapoznanie się ze wszystkimi zmianami w prawie jest prawie niewykonalne. Zgodnie z opinią ekspertów w 2017 weszło w życie około 35000 stron aktów prawnych. Aby zapoznać się ze wszystkimi zapisami przeciętny Polak musiałby spędzić na czytaniu aktów prawnych około 4,5 godziny dziennie. Dodatkowym utrudnieniem jest skomplikowany i niejednoznaczny język jakim są pisane ustawy. Aby mieć pewność, że nasza umowa najmu będzie sporządzona w sposób właściwy a jej zapisy będą chronić interesy zarówno najemcy jak i wynajmującego, warto skorzystać z pomocy profesjonalistów. W takich przypadkach pomocna będzie aplikacja Rentumi. To innowacyjne rozwiązanie nie tylko ułatwia zarządzanie wynajmowanymi nieruchomościami, ale również ułatwia tworzenie umów najmu. Aby wynajem nieruchomości był bezproblemowy i zgodny z prawem warto zapoznać się z treścią Ustawy o ochronie lokatorów. Aplikacja Rentumi umożliwia darmowy dostęp do 45 stron wyżej wymienionego dokumentu. Dodatkowym atutem są pakiety wspierające najem, które można zakupić w sklepie Rentumi. Jednym z nich jest pakiet “bezpieczny najem”czyli sprawdzony przez 3 kancelarie, aktualny, bezpieczny wzór umowy najmu + checklista weryfikacji lokatora + regulamin najmu. By uniknąć nieprzyjemnych sytuacji, długoterminowych strat oraz braku możliwości korzystania z własnej nieruchomości warto skupić się na stworzeniu rzetelnej i profesjonalnej umowy najmu opartej na znajomości prawa i doświadczeniu. Połączenie tych dwóch elementów pozwoli nam uniknąć nieporozumień i problematycznych sytuacji z potencjalnymi najemcami.