Wizytacje mieszkania formą kontroli stanu nieruchomości
Inwestowanie w wynajem nieruchomości spędza sen z powiek właścicieli. Chcąc uniknąć nieprzyjemnych sytuacji związanych z nieuczciwymi najemcami lub dewastacją mieszkania, właściciele mieszkań coraz częściej decydują się na uwzględnienie w umowie najmu wizytacji kontrolnych wynajmowanej nieruchomości. Wizyty właściciela ujęte w umowie często wywołują kontrowersje. Kiedy wizytować mieszkanie? Jak planować wizyty? Kiedy wizytacja będzie niezgodna z prawem?
Powody wizytacji
Determinantą częstych wizyt właściciela w mieszkaniu jest zazwyczaj opłata czynszu w formie gotówkowej. Dzięki takiemu rodzaju opłat osoba wynajmująca ma okazję do comiesięcznej kontroli mieszkania oraz sprawdzenie czy jest ono użytkowane we właściwy sposób. Jeśli opłaty są regulowane za pomocą przelewu bankowego, wynajmujący często zapominają o kontrolnych wizytach. Nie podejrzewają jak bardzo istotne mogą być takie systematyczne odwiedziny. Dzięki nim można sprawdzić czy m.in.: mieszkanie jest wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem, mieszka w nim zgłoszona w umowie liczba lokatorów, stan techniczny mieszkania nie budzi zastrzeżeń.
Planowanie wizyt
Aby uniknąć niepotrzebnych nieporozumień i kłótni warto zaplanować wizyty właściciela w wynajmowanym mieszkaniu. Dla komfortu najemcy warto określić, kiedy będą odbywały się wizyty (np. raz w miesiącu) i z jakim wyprzedzeniem lokator będzie o nich informowany ( informacja telefoniczna tydzień przed wizytą). Zgodnie z Art. 222 i 690 Kodeksu Cywilnego „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.” Odwiedzając najemcę właściciel mieszkania ma prawo sprawdzić stan techniczny mieszkania, stan jego wyposażenia oraz czy lokal nie jest przedmiotem podnajmu. Nie może jednak przeszukiwać prywatnych rzeczny najemcy ani wpadać z niespodziewaną wizytą. Zbyt częste i nieuzasadnione wizytacje w wynajmowanym mieszkaniu mogą doprowadzić do konfliktu między stronami najmu a co za tym idzie rozwiązania umowy wynajmu mieszkania.
Kiedy właściciel ma prawo wejść do wynajmowanego mieszkania?
Wraz z podpisaniem umowy najmu właściciel przekazuje posiadanie nad mieszkaniem lokatorowi. W konsekwencji właściciel mieszkania nie może wejść do wynajmowanego lokalu bez pozwolenia najemcy. Wyjątkiem jest wyłącznie sytuacja opisana w Art. 10 Ustawy o ochronie praw lokatorów „w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.” Właściciel wynajmując mieszkanie na pokoje możne wchodzić do części wspólnej bez zgody lokatorów. W innych przypadkach w czasie wizytacji musi być obecny lokator w przeciwnym razie wynajmujący mieszkanie może zostać oskarżony o kradzież mienia lub jego zniszczenie. Właściciel mieszkania nie wie jakie dobra materialne najemcy znajdują się w lokalu. Nieuczciwy lokator może oświadczyć, że zginęła mu znaczna ilość pieniędzy w czasie samowolnej wizytacji, przez co wynajmujący może mieć niepotrzebne problemy i nieprzyjemności.
Doskonałym pomysłem jest np. zamówienie serwisu sprzątającego, co jest szczególnie przydatne w mieszkaniach wielopokojowych zamieszkiwanych przez wielu najemców. Miesięczny koszt takich wizyt to niecałe 30 zł od osoby, a usługa sama w sobie zwiększa prestiż najmu. Dla osoby wynajmującej jest to idealne rozwiązanie. Co 2 tygodnie przychodząca sprzątaczka może zwrócić uwagę na stan techniczny mieszkania i poinformować właściciela o ewentualnych usterkach i zaniedbaniach. Rozwiązanie to zaoszczędza czas i nerwy osoby wynajmującej. Warto z nich korzystać by oszczędzać zarówno czas jak i pieniądze oraz w pewnym stopniu ułatwić sobie życie.
Czy właściciel mieszkania może naruszyć mir domowy najemcy?
Właściciel nieruchomości, który uporczywie i notorycznie odwiedza swoich najemców może zostać oskarżony o zakłócanie miru domowego. Brzmi to absurdalnie, lecz tak jak już wcześniej wspomniano wraz z podpisaniem umowy najmu właściciel przekazuje posiadanie nad mieszkaniem lokatorowi i tylko za jego zgodą może wejść do mieszkania. Co to jest mir domowy? Mir domowy to wolność do niezakłóconego i swobodnego użytkowania mieszkania. Zgodnie z Art.193 Kodeksu Karnego „kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. Właściciel mieszkania może zakłócić mir domowy w dwojaki sposób:
- Poprzez nieuzasadnione i nieuprawnione wejście do wynajmowanego mieszkania
- Poprzez nieopuszczenie mieszkania mimo próśb najemcy
O nieuzasadnionym wdarciu do mieszkania mówimy wtedy, gdy właściciel mieszkania bez zgody najemcy wszedł do lokalu, bez względu na to czy lokator jest obecnie w mieszkaniu czy nie. Drugim sposobem popełnienia przestępstwa zakłócenia miru domowego jest nieopuszczenie mieszkania mimo żądań najemcy. Gdy właściciel wedrze się do mieszkania lub wejdzie do niego za zgoda lokatora a następnie nie chce go opuścić popełnia przestępstwo zakłócania miru domowego co może skończyć się konsekwencjami prawnymi. Właściciel mieszkania powinien w odpowiedni sposób przygotować się do wizytacji w wynajmowanym lokalu. Oprócz ustalenia terminu i godziny odwiedzin należy zastanowić się nad przygotowaniem merytorycznym. Warto mieć przy sobie umowę najmu (która może być potrzebna w sytuacji, gdy do lokatora wprowadziła się nowa osoba i najemca mylnie twierdzi, że została ona zgłoszona w umowie) lub
protokół zdawczo odbiorczy (przydatny w sprawdzaniu stanu technicznego mieszkania). Drukowanie wyżej wymienionych dokumentów i noszenie ich w teczce A4 często jest kłopotliwa tak samo jak noszenie ze sobą laptopa. Nie mówiąc już o tym, że w zawirowaniach dnia codziennego można po prostu zapomnieć zabrać je ze sobą. Z pomocą przychodzą innowacyjne technologie. Rentumijest idealną bazą do przechowywania danych i dokumentów dotyczących najmu nieruchomości. Aplikacja Rentumi umożliwia całościowy podgląd lokalu: aktualnych lokatorów mieszkania, wyposażenia i rozliczeń związanych z danym mieszkaniem, stanów liczników oraz podgląd umów zawartych z najemcą.
