Jakie zagrożenia niesie najem i jak się zabezpieczyć
Jednym z głównych elementów sukcesu najmu nieruchomości jest znalezienie dobrych i uczciwych najemców. Wielu rentierów boryka się z nie płaceniem czynszu, ucieczkami lokatora, problemami eksmisyjnymi, hałasem jaki emituje lokator, brakiem porządku w częściach wspólnych lub agresją jaką przejawia najemca wobec innych lokatorów. Niezależnie od tego, czy wynajmujesz drugi dom jako domek letniskowy czy początkujący potentat nieruchomości z szeregiem nadrzecznych apartamentów, każda nieruchomość pod wynajem stanowi znaczącą inwestycję, którą warto chronić. Istnieje kilka sposobów by to zrobić.
Przed wynajmem określ „idealny profil najemcy”.
Aby to zrobić, najpierw wypisz główne punkty charakteryzujące Twojego potencjalnego najemcę . Czy jest aktywny zawodowo, czy jeszcze się uczy? Czy ma dzieci? itd. Po zbudowaniu swojego awatara możesz aktywnie rozpocząć promocję swojej nieruchomości na idealnego klienta. Na przykład, jeśli głównym punktem najmu twojej nieruchomości jest okręg szkolny w jakim się znajduje, możesz poinformować lokalną grupę ze szkoły podstawowej, gimnazjum i liceum o tym, że twój dom jest na rynku wynajmu. Możesz także umieścić ulotki dotyczące twojego wynajmu na szkolnym forum społeczności lub na ogólnodostępnej tablicy ogłoszeń.
Skorzystaj z pomocy profesjonalisty w tworzeniu umowy najmu
Nie bądź oszczędny i nie kupuj umowy wynajmu mieszkania lub umowy najmu okazjonalnego przez Internet na jednej ze stron zrób to sam. Wiele z tych umów zawiera luki, które pozwalają najemcy na zbyt dużą swobodę. Jak zwykła mawiać Kendare Blake: „Miej nadzieję na najlepsze, przygotuj się na najgorsze.”Aby przygotować się na gorsze warunki, powinieneś zawrzeć umowę ze świadomością, że być może będziesz musiał podjąć kroki prawne przeciwko najemcy – więc czy nie czułbyś się bardziej swobodnie wiedząc, że to prawnik skonstruował Twoją umowę najmu?
Koszty
Przed podpisaniem umowy warto omówić szczegółowo koszty jakie musi ponieść potencjalny najemca. Koszty z tytułu umowy najmu dzielone są na opłaty związane z użytkowaniem lokalu oraz opłaty związane z dodatkowymi usługami. Warto zwrócić uwagę czy opłaty za media wliczone są ryczałtowo czy rozliczenie następuje na podstawie liczników. W pierwszym przypadku najemca naraża się na uśrednienie kosztów. Niezbędnym zapisem jest także określenie w jakiej formie ma być płacona ta należność – przelewem na konto bankowe czy gotówką. Istotną kwestią zabezpieczająca interesy wynajmującego jest także kaucja. Nie podlega ona opodatkowaniu. Należy jednak pamiętać, że obowiązek ten powstaje w sytuacji, kiedy kaucja zostanie pobrana na poczet np. zaległego czynszu.
Stworzenie protokołu zdawczo odbiorczego
Jednym ze sposobów jest sporządzenie rzetelnego protokołu zdawczo – odbiorczego najlepiej z dołączoną dokumentacją fotograficzną. Nie jest to jednak jedyny sposób. Dobrym pomysłem jest także uwzględnienie w umowie kaucji będącej zabezpieczeniem wynajmującego w przypadku zniszczenia lokalu. Art. 6. Ustawy o ochronie praw lokatorów określa, iż „zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”.
Upewnij się, że najemcy mają wykupione ubezpieczenie
Chociaż ubezpieczenie budynku jest obowiązkowe za każdym razem, gdy zaciągasz kredyt hipoteczny, nie zapewnia ono wystarczającej ochrony tym, którzy chcą wynająć swoją nieruchomość. Wynika to z faktu, że ryzyko, na jakie narażony jest każdy potencjalny właściciel wynajmowanego mieszkania , jest bardzo różne i zależne od ryzyka, jakie ciąży na osobie wynajmującej lokal. By dobrze zrozumieć zalety wykupionego ubezpieczenia, warto problem zobrazować za pomocą prostego przykładu. Przyjmując hipotetycznie,że wynajmowane mieszkanie na parterze zostało uszkodzone w wyniku powodzi. Twoi najemcy są zmuszeni przeprowadzić się oraz chcą wszcząć przeciwko Tobie postępowanie sądowe w związku z zachorowaniem na zapalenie płuc, które złapali, stojąc po kolana w lodowatej wodzie. Więc nie tylko zostaniesz stroną oskarżoną w procesie, ale również nie będziesz otrzymywać żadnych dochodów z mieszkania przez dłuższy okres czasu, gdyż mieszkanie będzie musiało zostać wyremontowane a wszelkie uszkodzenia naprawione. Dodatkowym opóźnieniem we wznowieniu zysków z najmu będzie czas jaki będzie trzeba poświęcić na poszukiwania nowych najemców. Warto pamiętać, że podczas gdy standardowe ubezpieczenie mieszkania obejmuje tylko szkody powstałe w wyniku uszkodzenia lokalu i mienia, ubezpieczenie budynku z przeznaczeniem na wynajem lub wynajmującego może również zapewniać ubezpieczenie czynszu, który utraciłby podczas naprawy mieszkania – a także koszty prawne przeciwko pozwowi sądowemu wydanemu przez najemcę.
Odpowiednie dobranie najemców jest bardzo ważne i pozwala już na wstępie pozbyć się wielu problemów i konfliktów, które mogłyby w przyszłości wyniknąć z wynajmowania mieszkań. Jak więc do tego podejść? Co zrobić, aby wynająć pokój odpowiedniej osobie, a także pozbyć się przyszłych nieprzyjemności? Dobór kandydata, warto by było rozpocząć od pewnej i skutecznej procedury. Warto skorzystać z usług aplikacji Rentumi, która wspiera najem i ułatwia profesjonalne tworzenie umowy najmu. Sklep Rentumi oferuje specjalny pakiet „Bezpieczny najem” czyli sprawdzony przez 3 kancelarie, aktualny, bezpieczny wzór umowy najmu + checklista weryfikacji lokatora + regulamin najmu. Zdecydowanie bardzo ułatwi nam pracę checklista 2019 weryfikacji najemców, czyli spis kluczowych pytań, które mogą zweryfikować osobę zainteresowaną naszym mieszkaniem lub pokojem. W ramach checklisty weryfikacji najemcy, Rentumi oferuje:
- Bardzo szczegółowy i jasno opisany dokument weryfikacyjny, podzielony kategoriami na 3 strony A4.
- Wsparcie gwarancji bezpieczeństwa dla obu stron.
- Przykładowe pytania warte zweryfikowania.
- Sekcje weryfikacyjny podzielone na 3 etapy:
- rozmowa telefoniczna,
- spotkanie,
- konwersacja.
- Jasne określenie, na jakie elementy warto zwracać uwagę, a na jakie trzeba zwracać uwagę.
- Pytania osobowe.
- Weryfikację poprzez osoby trzecie.
- Tajniki weryfikacyjne – podchwytliwe pytania.
- Jasne określenie, jakie osoby w najczęstszych przypadkach, nie są odpowiednimi kandydatami.
- Standardowe źródła informacji – warte sprawdzenia.
- Ważne pytania do zadania.
Innowacyjne rozwiązania wspierające wynajem nieruchomości cieszy się coraz większym zainteresowaniem i uznaniem. Warto wspierać tego rodzaju przedsiębiorstwa, dzięki którym wielu z nas oszczędza swój czas i unika nieprzyjemnych sytuacji z najemcami.
