Rentowność najmu na obecnym rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości nieustanie cieszy się zainteresowaniem inwestorów, chcących powiększyć swoje zyski bądź zdywersyfikować kapitał. Obecnie na polskim rynku, rentowność z najmu przynosi średnio o 3 % wyższe dochody niż zdeponowanie pieniędzy na lokacie w banku.
Dlaczego wynajem?
Musimy pamiętać o tym, że przeciętny inwestor zarabia nie tylko na wynajmie, ale również na samej nieruchomości, która z czasem zyskuje na wartości. Jest to kapitał, który w przyszłości może się okazać doskonałą lokatą z zyskiem na poziome średnio 5 % rentowności najmu. Kolejną zachętą jest sprzyjająca gospodarka, okazja zaciągnięcia dogodnego kredytu mieszkaniowego oraz ciągle rosnące zapotrzebowanie na usługę najmu, której to główną siłą napędową są studenci i coraz częściej emigranci zza wschodniej granicy.
Jak uzyskać wysoką rentowność?
Aby wygenerować satysfakcjonujące zyski pamiętajmy o kilku bardzo ważnych czynnikach:
- Zakup nieruchomości w dobrej cenie
- Przypuszczalny zwrot z inwestycji (wskaźnik ROI)
- Lokalizacja danej inwestycji
- Standard oferowany najemcy
Przy obecnych stopach procentowych, warto wesprzeć się kredytem, ponieważ przy stosunkowo niewielkim wkładzie finansowym jesteśmy w stanie osiągnąć znaczący zwrot z inwestycji. Pod uwagę bierzemy 2 główne punkty – cena zakupu lokalu oraz równowartość czynszu jaki ustalimy najemcy. Wliczając w to wkład własny jaki przeznaczyliśmy na inwestycje możemy łatwo, obliczyć współczynnik ROI. Gdy zapłacimy wszystkie koszty związane z naszym przedsięwzięciem – opłata podatku, spłata raty kredytu, wydatki związane z utrzymaniem, oraz przypuszczenie okresu pustostanu. Przykładowo – W Szczecinie Nieruchomość kosztuje 170 000 zł ok 45 m2 , kwota wkładu własnego 30 000 zł, obliczamy ile miesięcznie zostaje w naszej kieszeni, po odjęciu wszystkich kosztów. W tym przypadku statystyczny dochód z wynajmu mieszkania w Szczecinie wyniesie ok 1700 zł – koszty = 500 zł, tyle statystycznie zostaje nam czystego przychodu. Roi = 500 zł x 12 miesięcy / 30 000 * 100 % = ROI 20 %.
Obliczenie rentowności najmu
Podczas obliczania samej rentowności musimy wziąć po uwagę inne współczynniki: Cena najmu = dochód z inwestycji/ wartość nieruchomości. Ilustrując na poprzednim przykładzie:
- 1700 zł msc x 12 miesięcy (roczny dochód) = 20 400 zł
- Czyli 20 400 zł / 200 000 zł (wartość nieruchomości) = 10,2 %
A więc rentowność naszego najmu = 10,2 % w skali roku. Jak widać, jest to dużo lepsza inwestycja niż przekazanie pieniędzy na lokatę w banku.
Gdzie najlepiej rozpocząć przygodę z najmem?
W znacznym stopniu na rentowność naszej inwestycji wpływa lokalizacja. Na początku, gdy startujemy z tego typu biznesem najlepiej będzie działać na terenie własnym, tzn. w miejscowości, której mieszkamy. Znamy tamtejszą koniunkturę, widzimy zmieniające się trendy i potrafimy lepiej rozpoznać zapotrzebowanie na potencjalnego lokatora. Natomiast, jeśli pragniemy zwiększenia swojej rentowności należałoby skupić się na miastach „młodych” lub rozwijających się. Według danych Home Broker i Open Finance ze stycznia 2016 r, najlepszym miejscem do tego typu działań jest Warszawa 5,37 %, Kraków 5,39 %, Wrocław 5,24 %. Statystycznie są to najlepsze miejsca do uzyskania świetnych dochodów z najmu.
Przemyślany zakup
W znaczącym stopniu wpływ na zwrot z naszych działań jest przemyślany zakup nieruchomości. W chwili, gdy nabędziemy lokal po przyzwoitej cenie, możemy sobie pozwolić, na inwestycje poprawiające wizerunek danego kapitału. Co z kolei podniesie Nam standard i będziemy mogli szybciej wynająć mieszkanie. Niestety jednak większość z Nas chciałaby dokonać tylko drobnych modernizacji. Należy zadać sobie pytanie – Jak długo chce utrzymywać się w tym biznesie? Czy to właśnie w taki sposób będę zarabiać pasywnie? Dobrą opcją okazuje się wynajem nieruchomości na pokoje. Przekształcając większe pokoje ok 20 m2 na mniejsze ok 9 m2. Koszty zmian w zależności od projektu wahają się od 30 000 – 50 000 zł, ale możemy wtedy zwiększyć zyski na poziomie 10 – 15 % Roi. Jeśli zapadnie decyzja warto pamiętać o tym, że pomalowanie ścian i gruntowny porządek to nie wszystko co zagwarantuje miesięczny cashflow.
Umowa gwarantem dobrej współpracy
Każdy kto ma zamiar podjąć z Nami współprace musi być przygotowany na podpisanie umowy. My jako życzliwy właściciel, proponujemy różne opcje umów, w celu zaaprobowania najkorzystniejszych warunków zarówno dla Nas i dla wynajmującego. Proponowane opcje:
- Umowa najmu mieszkania na warunkach ogólnych
- Umowa instytucjonalna
Korzystając z umowy najmu okazjonalnego możemy wesprzeć się ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w której to zgodnie artykułem 19a – „Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d żądanie opróżnienia lokalu ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu”.
Takie rozporządzenie pozwoli Nam na skuteczne zabezpieczenie się, przed niechcianym lokatorem, który mógłby zakłócić przebieg Naszej przewidywanej rentowności najmu. Aby zwiększyć zyski z najmu nieruchomości warto korzystać z odpowiednich narzędzi jakie dają nam nowoczesne technologię. Doskonałym przykładem jest aplikacja Rentumi. Jest to innowacyjna aplikacja wspierająca ewentualnego właściciela nieruchomości. Oferuje Nam szereg przydatnych rozwiązań i zastosowań. Dzięki Rentumi możemy skupić się na kontroli naszego przychodu pasywnego, odciążając się z szeregu różnych formalności. Aplikacja stworzona przez zespół fachowców z wieloletnim doświadczeniem w branży, pozwoli między innymi na:
- Mobilne zarządzanie swoimi mieszkaniami
- Zarządzanie lokatorami
- Generowanie sprawdzonej umowy najmu
- Płatności online
- Komunikacja pomiędzy lokatorem a zarządcą
- Stany liczników
- Spis wyposażenia
- Zgłoszenie usterki
Podsumowując, aplikacja Rentumi jest przyjazna zarówno dla właściciela oraz najemcy. Współpracując z tym programem w ogromnej mierze podniesiemy rentowność naszego najmu oraz zaoszczędzimy cenny czas.
